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房产贷款利率:降息对二手楼市影响有什么影响?

作者:眉山房产 原创作者:眉山人房产网 来源:眉山房产网 2015-07-11 22:55
眉山房产二手房 认为,上次降息后,本市新房二手房均迎来购房热潮,开发商通过以价换量等促销方式完成上半年销售额,面临的资金压力有所缓解。 ..
眉山房产二手房 认为,上次降息后,本市新房二手房均迎来购房热潮,开发商通过以价换量等促销方式完成上半年销售额,面临的资金压力有所缓解。本次降息降准,将继续促进市场成交量提升,提振消费者购房信心,市内区域二手房成交将继续保持活跃态势,随着热门区域优质房源数量紧缺,成交价格或有小幅上涨。
  降息意味着存款利息下降,同时住房按揭贷款利息也会下降。那么对于有购房意向的市民而言,这次降息又能再省下多少钱呢?以基准利率贷款100万元、等额本息分20年还清为例,本轮降息后,总购房成本可减少33924.43元,月供减少141.35元;而按自去年11月22日降息后计算,还款总额共减少了约15.9万元,月供累计减少662.68元,眉山房产二手房 分析,购房成本大幅下降,将促使观望需求特别是改善型需求入市,推动成交再度升温。
  经过连续几次降息,贷款100万元,贷款时间20年,等额本息还款方式,按照最新公积金基准利率,还款总额为139.1万元,而按之前2014年11月22日执行的基准利率,还款总额为148.6万元,两者相差9.5万元,因而从上半年叠加的利好政策来看,下半年楼市基调将以量升价稳为主旋律。
  四次降息反应不同
  自去年11月22日到今年6月27日,央行连续4次降息,按揭基准利率由原来的6.15%下降到5.40%;公积金基准利率由原来的4.25%下降到3.50%。搜房网房天下天津二手房表示,四次降息,楼市反应不太相同。去年11月22日,虽然央行宣布降息,但临近年底,各银行信贷收紧,且对于未来楼市发展方向不明朗,购房观望者居多;今年3月1日,央行宣布降息,正直楼市小阳春期间,买卖成交活跃,部分观望者出手购房,但影响有限;而5月10日及6月28日接连两次降息,救市意图明显,同时叠加上半年二套首付比例降至四成、营业税五改二及公积金新政后,使得先前观望者结束观望状态,进入楼市,特别是改善需求购房者,“一卖一买”促使二手房成交活跃,大户型房源逐步成为热点成交户型。
  眉山房产二手房认为,经过利好政策频出的上半年,楼市已经步入稳定发展阶段,成交量激增但成交价格维持稳定。虽然每年7月份和8月份为二手房成交淡季,同时经过前三月二手房成交量突破万套后,住房需求得到释放,预计7月份二手房成交量价与6月份大体持平,热门区域或将继续延续6月份成交活跃的趋势,价格依然维稳。
  降息窗口细看清
  【2014年11月22日】
  中国人民银行自11月22日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点,一年期贷款基准利率下调0.31个百分点;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。这是自2012年7月6日以来,两年之后的首次降息,我爱我家市场研究中心认为,降息是经济调节的手段之一,并非针对房地产市场的专项调控政策,但是贷款利率直接影响贷款购房者的月供成本,因此降息同时给购房者带来一定的利好,对于购房者年末积极入市将产生一定的促进作用。
  本次降息虽然是以盘活实体经济为出发点,并非专门针对楼市而出台的调整性政策,但是利率直接与购房者的贷款月供成本相关。首付和月供成本是决定购房者出手购房的两大重要因素,降低了入市门槛,此次降息又将减少月供成本,缓解月供压力,所以进一步降低购房者的整体购买力。
  【2015年3月1日】
  中国人民银行决定自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍,其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
  对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,此次降息有利于降低购房人按揭成本,促使购房需求,尤其是改善型购房需求持续入市,形成对楼市进一步的托举效应。刺激了改善型需求的持续入市。这次降息后,楼市表现为库存消化速度加快、交易量回升、房价逐步企稳、楼市需求逐步释放。对于购房人来说,在房价逐步企稳的未来一段时间,成为较好的置业时间窗口。眉山买房
  【2015年5月10日】
  此次降息为购房者带来直接利好,减轻其月还款成本,缓解月供压力,进一步减轻购房压力,无疑又为购房者创造利好入市条件,降息为处于高位运行中的楼市再次注入活力,直接刺激部分需求积极入市,5月市场活跃度保持高位。
  “红五月”伴随央行年内二次降息以及公积金新政的出台,又在一定程度上减轻了购房者的购买成本及压力,政策的叠加效应使得购房需求持续入市,市场活跃度一路保持高涨,5月份交易量再次突破万套的高位水平。
  【2015年6月28日】
  中国人民银行决定,自2015年6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准,以进一步支持实体经济发展,促进结构调整。同时,自2015年6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,以进一步降低企业融资成本。眉山买二手房
  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,此次降息无疑对房地产利好,不论是上游的开发融资,还是下游的购房按揭,都将受益,今年二季度以来的房地产量升价稳将在下半年延续。
  关键数据细分析
  【数据一:53845套】
  据天津市国土资源与房屋管理局《每日房价》数据显示,今年上半年二手私产住宅交易量共53845套,成为近十年上半年交易量的峰值,尤其是自“330房贷新政”、央行接连三次降息,公积金新政等政策出台后,不断助力二手房市场,使得第二季度连续三个月交易量突破万套,创历史新高,可见今年二手房市场十分火爆,旺盛的需求势不可挡。
  【66.2%】
  近半年成交数据显示,今年上半年二手房成交居室以两居以上为主,达66.20%,与去年同期相比上涨近6个百分点,而今年一居室成交占比为33.80%,由此可见,今年二手房市场在改善型需求的带动下中大户型房源成为成交主力户型。
  【46.64%】
  据我爱我家近半年成交数据显示,2015年上半年二手房成交价格百万元以下成交占比为53.36%,百万元以上占比为46.64%,与去年同期相比上涨了11个百分点,增长速度不容小觑,虽然百万元以下房源成交占比仍居多数,但与百万房源成交占比相比已逐渐趋近,呈现分庭抗礼的局面。
  【37.93%】
  据我爱我家近半年成交数据显示,2015年上半年二手房成交面积80平方米以下房源占比为37.93%,与去年同期相比上涨近9个百分点,可见,在多重利好政策的刺激下,改善需求不断入市,使得中大户型房源的青睐度逐渐提升。
  【78.45%】
  据眉山房产 近半年成交数据显示,2015年上半年购房贷款的人群占比为78.45%,与去年同期相比上涨了13.3个百分点,其中,公积金贷款占比为24.41%,组合贷款占比为26.29%,商业贷款占比为27.15%,可见上半年宽松的信贷政策大大降低了购房者的入市门槛及购买成本,有效的促使自住型购房者入市。


二手房买卖受政策的影响非常小。
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