眉山租房：租房也有法律保护

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一、房屋承租权的形成时间

房屋承租权形成时间和标志在现行法律中是个盲点。在一定条件下，房屋承租权可优先得到保护。从字面理解，“先”应是指“房屋承租权形成在先”，在实践操作过程中，应当按照《房屋租赁合同》办理登记备案时间为准，也就是房屋承租权的形成时间一般情况下是房屋租赁合同办理登记备案时间，如果房屋租赁合同中没有约定的，房屋承租权的形成时间就按照承租人占有房屋时算。

二、房屋承租权有哪些法律保护

（一）房屋承租权优先于所有权得到法律保护。一方面体现在“买卖不破租赁的原则”，使承租权不仅及于承租双方还及于不特定的第三人。所谓“买卖不破租赁”是指租赁物所有权转移，租赁关系对于租赁物的受让人仍然有效，如《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。另一方面体现在确立房屋承租人的优先购买权。《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。这些规定保证了房屋承租人的权利。眉山购房。

（二）房屋承租权优先于抵押权得到法律保护。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。这些规定从法律上确认了在一定条件下“抵押不破租赁”的原则，也确定了在一定条件下房屋承租权优先于抵押权。但法律又同时规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”同时，也提出在一定条件下“抵押破租赁”或“买卖破租赁”的特殊情况。

在《房屋租赁合同》办理登记备案时应当是房屋承租权的形成时间。因为房地产交易关系到整个社会经济的稳定安全，只有通过履行必要的程序才能确定当事人享有的房地产权益。《城市房屋租赁管理办法》为此规定了房屋租赁登记备案制度，使房屋租赁产生物权的公示力，从而产生对抗第三人的物权效力。

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