在购房时，银行如何评估房产价值

眉山房产，在买二手房的时候，银行是怎么评估我们要买的房产的价值的？为了避免银行贷款额度过低，我们该怎么在买房前就快速看出一套房产的价值呢？

银行是保守的评估机构

如果想要知道银行如何评估二手房的价值，我们需要站在银行的角度思考，这样才能更加理解银行。实质上，无论银行发放何种贷款，关注的核心问题都是贷款本金和利息的安全回收，因此银行倾向于低估二手房产的价值，评估结果最为保守。

虽然我们绝大部分人都不会成为老赖，但是银行却会基于风险控制的考虑，保守地认为我们可能还不了钱。

实际上，银行正是在假定我们无力还款的情况下，发放二手房贷款的。因此银行对房产价格的评估常常低于市场交易价格，同时对于二手房装修部分的估值也不高，而且银行还会细致地计算卖掉房子所需的时间成本、人力成本，以及装修变形成本等问题。

此外银行为了保证即使评估出现一定误差的情况下，也能确保贷款本金和利息收回的安全性，因此他们还会在已经保守的评估结果基础上，进一步打折发放贷款。

所以，一般情况下，评估价值为100万的房子，能贷的额度，差不多也就是70-80万。

公式：二手房贷额度=二手房产评估值×（70%~80%）

银行的小算盘

那么银行会不会为了能最大限度地、安全地收回贷款本金和利息，而随意评估房产价值呢？比如，将市价为100万的房子，保守地评估为50万、20万、甚至1万呢？而且银行的贷款还要在此基础上打7-8折，最后发放到我们手中的贷款就更少了。

小白告诉你，这种情况是不会发生的。

因为银行自然有自己的估价体系，来实现房产价值的比较准确的评估。

1.首先，房子值多少钱，需要关注一下所在小区和附近房子的成交价

商业银行作为市场参与者，虽有规避风险和持续盈利的压力，但市场价格一直是银行评估体系参照的核心。所以市价100万的房子，银行可能会低估为80万，但绝不会出现评估值为50万、20万、甚至1万这样差距非常悬殊的情况。

如果房子处于高档小区，近期有多套房子成交，而且价格较高，那么你房子的估价就会相对较高。如果房子所在的小区均价为2万元/平方米，而你和卖家约定的房价为4万元/平方米，这就难办了。因为评估你的房产的价值的时候，一般也只会以2万元/平方米上下来评估，发放贷款也以这个标准来发放。

所以假如你和卖家约定的房价高于银行评估的房价，相当于你要出更多的首付才能买下这套房。如果付不起，那这套房可能就告吹了，而且可能还会面临违约赔偿的风险。

当然，银行评估房产价值过程中，除了参考周边房子的价格外，在实际操作中，银行还会评估许多其他的细节作为参考。这些细节也会影响你最终能获得的贷款额度。

譬如房子的楼层、朝向、得房率（建筑面积/销售面积）、户型、装修、小区内的位置、是否临街、是否临近地铁等都是银行考虑的因素。

2.如果房子是商铺和出租屋，银行又是怎么评估的？

如果房子是商铺和出租屋，银行是用下面这个小公式来计算的。

小公式：商铺或出租屋的价值=年毛租金×毛租金乘数

这里有一个比较不好理解的名词。啥是毛租金乘数？

商铺：假如商铺产权期限为40年，前20年用于回本，后20年获取收益。那么这里的毛租金乘数即20。（因此一间年毛租金收入为10万的商铺，商铺的估价即大约为200万）

出租屋：假如出租屋产权期限为70年，前30年用于回本，后40年获取收益。那么这里的毛租金乘数即40。（因此一间年毛租金收入为10万的出租屋，估价即大约为400万）

小白建议大家，如果有了心仪的商铺和出租屋，可以拿出计算器按照上面的公式评估一下房产的价值，这样就能大致算出能够获取多少的贷款的额度了。

以上就是银行在我们申请房贷的时候评估房产价值的几个理念，实际上的操作过程中，可能还会更复杂。

了解了房子的价值怎么评估，在买房市肯定不得亏本了，多关注眉山房产，买房更容易。