房产应对库存或许会价格调整

眉山房产讯，截止去年底，我国商品房待售面积7.2亿㎡，施工面积（潜在库存）高达73.6亿㎡，合计80.8亿㎡，按照2015年的销售速度，去库存至少需要6.3年。今年前三季度房地产企业施工面积已达71.6亿㎡，年底有望突破80亿㎡。如果考虑到自建房、小产权房、村改房及已批未开工土地等，库存量将远高于目前的数据。

据国研中心测算，我国住宅需求峰值约为1200万—1300万套，每套按100㎡测算，住房需求峰值约为12—13亿㎡，而目前的库存量至少够五六年消化的。

显然，市场处于供过于求的状态，但今年一二线城市再度上演疯狂购房的情节，各地政府不得不出台各种限购的政策，如北京在十一黄金周前一天推出楼市调控新政，首套购房首付不低于35%，非首套购房首付不低于50%。限购依然挡不住购房者的热情，房产中介也相应配套出各类偷梁换柱的玩法。

房价在一路飙升，购房却如此疯狂，是你的工资涨了、购买力强了吗？据全球人力资源

咨询公司怡安翰威特公布，2016年中国企业平均员工薪酬增长为6.7%，打个比方，你原本一年挣10万块钱，现在增长了6700块，这你就敢抢房了？何况部分地区房价涨速高于薪酬涨速，何况你可能一年连10万都挣不上，因此购买力与房价不匹配，工薪阶层和一二线闯荡的小白领们依然“望房兴叹”！

房价这么疯长，地产商是不是挣得盆满钵满？事实并非如此。一二线城市的地产商的日子还算好过，三四线城市的中小地产商却活得灰头土脸。为了缓解生存危机，不惜背负大量高利贷，资金链压得他们喘不过气，拆东墙补西墙，指不定哪天就逃之夭夭了。从A股125家上市房企来看，前三季度净利润下滑的房企达44家，占比35%；上市房企总负债额高达4.48万亿，平均负债率高达77.59%，有29家房企负债率已超过80%，如万科、绿地控股等。能从资本市场上捞钱的上市公司尚且如此，可见中小地产商的生意有多累，在市场价格和成本整体上浮，地产商连降价解压的勇气都没有，一旦大幅降价，估计之前的购房者连售楼中心砸烂了。

金融助力地产，如何鉴别真假模式？

市面上，通过金融工具帮助购房的方向主要有两类：一类是提供贷款，比如首付贷、装修贷，二套贷等等，你现在没钱，我借钱给你，除去炒房一族，普通老百姓采用这种方式购房后，综合成本上升，但老百姓考虑的是房价不断上涨，先通过各种贷款锁定某一套房子的价格；另一类是帮助还贷，你把首付交上，以后的贷款我来还，这种模式听起来天方夜谭，但确确实实可以做到，其本质是金融资产配置后的价值倍增。

好的房子不愁卖，环境不好地段也跟不上怎么办？