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楼盘配套是好还是不好有什么标准判断

作者:眉山房产 原创作者:眉山房产 来源:眉山楼盘 2017-03-13 19:17
眉山房产讯,楼盘配套是好还是不好有什么标准判断。一、开发商为什么喜欢高低配? 相比高层住宅,洋房具有更高的溢价能力。相同土地指标,做 ..
眉山房产讯,楼盘配套是好还是不好有什么标准判断。一、开发商为什么喜欢高低配?
相比高层住宅,洋房具有更高的溢价能力。相同土地指标,做足容积率,总建面恒定,土地成本未变的前提下,高低配社区更能显著提高总货值收益。这也是开发商在满足控规的前提下,不遗余力的强推高低配社区的最根本原因。
开发商常见的高低配社区销售策略:
(1)一期高层,二期洋房,三期高层紧跟。一期先推高层,保证现金流;二期推出洋房,通过洋房的高形象和高溢价能力,提升社区的整体溢价预期;三期借助洋房的溢价预期,高层提价,保证整体收益率。
(2)高层洋房齐售,交叉出货,互相掩护。以洋房的高形象,提升社区品质形象,以洋房的高价掩护促进高层销售,挤压高层快速跑量。
二、同样的容积率,如何判断社区更优质?
购房者需要了解一个基本的知识点,如果占地面积恒定、容积率恒定,那么总建筑面积恒定,高低配的社区因为有多层洋房的占比,为了做足容积率,必然导致单元数的增加,从而导致建筑密度的增加。增加建筑密度常见的方法有哪些呢?
(1)缩小楼间距。众所周知,其他条件相同的情况下,楼间距越大,房间的采光及通风效果越好。
(2)减少景观和公共绿化区域。由于建筑密度大,导致公共空间规划受限,很多景观或绿化就会被牺牲,这一定程度上压缩了业主的活动、娱乐空间。
(3)洋房花园侵占公共空间。一般来说,洋房都会设计私家花园,小的面积10平方米,大的超过20平方米,而这部分绿地也会牺牲整个社区的绿化率
另外,从设计美观角度来看,同样容积率的社区,纯粹高层社区的院落空间会更完整,层次感更分明。活动空间、娱乐空间和休闲空间也更好排布。而“高低配”一定程度上会影响小区景观的完整性,设计上也面临更多不确定因素。
还要看自己的经济能力,配套好的楼盘确实贵。
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