房子不涨价都觉得不正常

眉山房产讯，现在房子修的多，但是城区人口更多。房价越涨，认为房价不高的人越多

每一轮房价上涨，都会有铺天盖地的抱怨和指责，但恐怕这种喧嚣可能只是一种假象，因为沉默的才是大多数。

2011年至今房价持续创新高，可是，根据央行公布的《2017年第一季度城镇储户问卷调查报告》，认为房价高的难以接受的人数比例却持续走低，从2011年Q1的74%跌到了2017年Q1的52%，而认为房价可以接受的比例却从29%上升至43%，认为房价很满意的比例更是从2.1%上涨至4.9%！

▲中国人民银行、明源地产研究院

央行的调查还显示，2016年之前，每一季计划在下一季买房的比例，平均稳定都在14.4%左右，但进入2016年，这一比例持续创新高，目前已达到22.9%的历史新高。这或许与不少人的感觉正好相悖。

这是恐慌性购房造成的，计划一季度内买房是因为看好房价持续上涨。这跟股票市场是一样的，熊市的时候无人问津，牛市的时候，每天新开户的人挤破各个证券公司的营业部。因为房子的金融属性越来越强，买房不只是为了住，更多的是为了投资，实现财富的保值增值。毕竟，谁都不想眼睁睁看着自己辛辛苦苦赚的钱贬值。

自2013年Q1开始，认为房价上涨的比例持续下降，从35.8%下降至最低15.6%，而从2015年Q1开始，这一比例则持续上扬。目前，认为未来房价会还会持续上涨的比例又达到了27.2%。由于预期房价还会不断上涨，现在的价格自然就算不上什么了。

当然，对于无房者，以及只有一套房的人来说，价格飙涨不是什么好事——价格上涨，无房者上车的门槛越来越高，只有一套房的居民，改善的成本通常也远大于其现在房子的增值收益！

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其实房价是跌过的

比如：鄂尔多斯、温州、深圳

现在，对房价没有几个真正看空的，因为涨得大家不觉得会跌了，而且感觉历史上也从来没有跌过，其实这也是错觉——历史上是跌过的。眉山房产。

这几年，市场上有一个理论，即认为一个城市的房价涨到多少，跟这个城市居民的平均收入无关，而只跟财富的聚集度有关。这个说得太过绝对了。鄂尔多斯的人均GDP曾一度逼近香港，是北上广深的3倍左右，财富集中度不可谓不高，可是最后……

受益于煤炭资源丰富，2009年，人口约160万人的鄂尔多斯市，人均GDP约2万美元，逼近香港，财富集中度可谓相当高。在煤矿生意中发家致富的鄂尔多斯人，纷纷转战楼市。2010年鄂尔多斯核心市区大部分商品房售价在7000/平方米元以上，其中一些高端住宅项目的售价突破2万元/平方米。然而进入2012年鄂尔多斯梦楼市基本腰斩，媒体报道，一些别墅由于卖不出去，只用用于养猪。

另一个典型的案例是温州。2011年之前，温州的房价水平在当时比肩杭州，而杭州的房价水平仅次于北上深。逻辑跟鄂尔多斯类似，因为温州商人遍布全球，这使得温州人的实际收入水平要远高于人均GDP。因此，温州的民间资金总规模也非常可观，温州炒房团更是一度名噪全国。

但2011年之后，温州的房价便出现了大幅下跌，因为温州人经营的企业在经济走弱的背景下负债累累，只能通过卖房来解决偿债问题。

当然，还有一个原因是，温州在2000-2010的10年间，常住人口增长20%，远低于一线城市的人口增速。可是，人口增速一度领跑全国的深圳，也曾出现过大跌。

▲“再低，就不可能了。”2008年5月，佳兆业地产在清坪打出巨型广告牌，这则广告成为当年让人印象最深的广告语。

2008年的前6个月，深圳新房均价除2月份达到16289元/平方米外，此后的3个月直线下降，到2008年跌至11014元/平方米。2008年3月，深圳后海楼盘澳城发起春雷活动，房价每平方米的降幅达5600~8400元，开发商称希望以最快速度将价格调整一步到位，结束观望。7月底，深圳碧水龙庭68户业主宣布集体断供；年底，前海的小户型楼盘沙发打出了最低7380元/平方米的起价，创下当时关内最低。

当然，当年熬过来的购房者和开发商都尽显风光，可以吹嘘自己有远见，但是，不要忘了：没有只涨不跌的市场。

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飙涨的M2和历史上的救市政策使人们相信

整个国家的房价会一直涨

事实上，经历了完整周期的美国人，也曾一度认为房价不会跌。

自1940年以来，虽然美国房地产市场几乎每十年就经历一次调整，但从长期趋势来看，却一直是上涨的（如下图）。次贷危机前一轮的美国房地产牛市起于1993年，由于持续的上涨，到2005年，连保守的美联储主席格林斯潘向国会作证时，都罕见地表示“美国尚未出现全国性房地产泡沫”。

来源：美国人口调查局（http：//www.cenus.gov）、明源地产研究院

这几年，很多人常以1989年人民日报一篇报道来嘲笑认为房价已经很高的人，因为当时房价只有1900元，大家觉得房价太高了。现在，这个价格在五线城市都不一定买得到房子。这背后是30年，M2增长了289.48倍！如果加上影子银行（根据穆迪的数据，截至2016年末，影子银行的规模超60万亿），则30年间，M2增长了400倍以上！

1988年，上海人均年收入2277元，仅够买彼时一平米的房子；2016年，上海人均可支配收入54305元，大概也是够买一平米房子的水平。

来源：中国人民银行、明源地产研究院

今年，政府下调了M2的涨幅，不过，由于基数已经如此巨大（超过了美国和日本之和），到今年年底，M2的余额（央行的口径）还是会超过170万亿。

经济学里，有个概念叫强制储蓄，即政府增发货币使货币贬值，贬值的部分就相当于强制储蓄的部分。仅基于此，人们也要相信房价会永远涨。

银行其实也是如此。2016年年报数据统计发现，五大行是放个人房贷的主力，占个人住房贷款比例高达70%，仅建行一家2016年就新增房贷8117.52亿元，目前其按揭贷款余额达3.59万亿！

有不少在银行工作的朋友，哪怕在房地产最不景气的年份，他们也倾向于向个人发放房贷或开发商发放开发贷，为啥？因为这个最保险。根据同花顺数据统计，目前房贷的不良平均水平在0.29%左右，远低于全行1.52%的不良率！M2飙涨，外汇严格管制，房地产是最大的蓄水池，要跌确实难。眉山房产。

而且，即便真像2008年那样，普遍性下跌的话，政府也会救市，因为房地产是国民经济的支柱产业。2008年，政府救市了。2014年，以3300为起点，又是一轮救市……既然楼市崩盘是政府不能承受之重，那购房者还怕个啥，买买买！

后续哪怕再遇到短期的低谷，人们依然会坚信明天，而且忍受价格下跌的时间会比以前更长一些。

在测试抗抑郁药物时，制药公司常做的一个实验是，取100只大鼠（以求统计可信度），分别放进装满水的玻璃管内。这些大鼠会一次又一次努力想爬出玻璃管，但都无法成功。经过15分钟之后，大多数都会放弃努力，只是漂在管子里，对周围的情况漠然处之。接着，另外取100只大鼠，同样丢进玻璃管，但这次会在14分钟后、当他们快要绝望之时，把他们捞出来，擦干、给食物、让它们休息一下，然后再重新丢回管子里。第二次，大多数大鼠都能撑上20分钟，之后才放弃。为什么这次多了6分钟？因为过去曾有成功的记忆，让大鼠觉得又有了希望……政府的救市，就相当于将快被淹死的大鼠拎出来。

现在区域经济，什么学区房，商业区房子，郊区房，都挺受欢迎，主要看你的需求是怎样的。