当你走进售楼部看房的时候你是不是时不时的听到销售人员签单完成，某个楼层没有了。当你询问销售人员还有哪些楼盘的时候他是不是 给你看的清单上面基本全是已售出呢？你难道就没有疑惑吗?购房热线：38509300
■雇托炒房：热销场面实为造假
销控的核心目的之一，就是造成市场饥饿的假象，迫使消费者尽快购房，加快开发商资金回流的速度。这就好比一个人看见一桌子大鱼大肉摆在面前没人吃，就会从容地选择吃什么有营养、吃什么较实惠；如果有人告诉他这饭桌上不止你一个，一个人的饭量十个人在抢，此人当然会慌了手脚饥不择食，到底那另外九个抢饭的人是不是真的要抢，又有谁知道？
在楼盘销售中，销售人员就充当了饭桌上导演，制造热销场面的方法之一就是雇托炒房。在开盘之日，售楼处往往人满为患，沙盘前围着观望的人不少，排号交钱的人更多。不少消费者一大早就出门，到了却被告知想要的房已经被订空了，只剩下某层某个户型的一套房了，再不赶快连这套都没有了。此时购房心切的消费者难免被鼓动得头晕眼花，先订下来再说。其实，售楼处里的“人山人海”没准都是开发商雇来的“托儿”。据不愿透露姓名的业内人士称，不少人甚至以此为生，在不同售楼处“走穴”，还能活得不错，可见雇托炒房的普遍性。
有时消费者自己就不自觉地当了“托儿”。电话咨询的消费者可能碰到过这样的情况，售楼小姐告诉你今天不能看房，要在某一特定的日子去才行。那天售楼处一定人满为患，因为售楼处已经将所有看房的顾客都安排在了这，结果自己人吓自己人，沉不住气的顾客就会抢着购房了。
此外，在正式销售前制造舆论，用限时、提前预订的方法刺激消费者，也容易造成跟风效应。
■人为惜售：好楼封存次品上市
几位受访的业内人士都对人为惜售、控制放房的策略毫不讳言。某位曾做过多个楼盘销售的业内人士称，开发商也要保护自己的利益，如果一次性全部放开，那就全乱了，这个楼订一户、那个楼订一户，轮到单位大户要购整层房的时候就没得可卖了，要想好房次房都卖出去，就必须有个总体计划，一点点放。
一般来说，开盘时放开认购的都是户型、朝向、楼层等不太好的房子，这类房开盘价比较低，容易卖出去，这就规避了次房卖不出去的风险，也有利于好房在日后卖出更好的价钱。
曾小姐看中了某楼盘的某个户型，在开盘时费尽千辛万苦也没能购到，售楼小姐说这个户型的房子已经卖完了。谁知不久之后，曾小姐的朋友却如愿以偿地购到了这个“已售完”的户型，而且价钱算起来也没贵多少。业内人士称，这是大多数楼盘采用的策略，开盘时用价格吸引眼球，中期用质量维持销售量。
■价格阶梯：怎么开怎么走有学问
北京某房产开发集团的副总裁介绍说，一般开盘的时候较好卖，此时楼盘有神秘感，好坏优劣还未见分晓，再加上一些优惠政策，很快就能收回一部分资金。滚动开发是多数开发商采用的模式，即依靠银行贷款和预售收入维持开发，因此资金回流速度越快，利润空间就越大。火爆之后就进入平稳期，此时如果有良好的楼盘形象支持，再逐渐放开好房，则有可能在稳健升值的情况下出现几个小高潮。在尾房销售的时候又会出现一个大高潮，此时的房子比较便宜但质量不一定好。总的来说就是“两头高”。
这种价格策略被业内称为“低开高走”。但性价比好的房子也会“高开高走”。此外还有小幅度升值、销售速度快的“小步快跑”，合理低价、大成交量的“大步快走”，学问颇多。在不清楚开发商的整体策略的情况下，想瞅准时机购一套又好又便宜的房可不容易。
■诱人优惠：假优惠真费钱
不少楼盘都打出了优惠的牌，试图以此吸引消费者。毕竟购房置业是动辄几十万的大手笔，谁不想省点钱呢？可对于房地产项目来说，从拿地、立项、到开工、销售，其中不可控的因素太多，开发商不会心甘情愿廉价卖房，否则就有可能是赔本赚吆喝了。如果消费者刻意追求折扣或低价，开发商为了保证利润，就难免在房屋质量和物业管理上偷工减料。业主在发觉上当之后要花费大量的时间和精力去解决问题，那才真叫费钱。
北京某高端楼盘的总裁认为，如果楼盘的价格活动空间过大，其价格确定机制中就可能有一些不规范的隐患存在，其建设和服务质量也值得怀疑。
■购房礼：羊毛出在羊身上
铺天盖地的房地产广告中，不乏有“大礼”的字样。礼的内容也是五花八门：精装、家电、购物券、健身卡、绿地、会所等等。专家提醒消费者，天上不会掉馅饼，羊毛还是出在羊身上。
礼陷阱一：以次充好。赵先生选中了一套精装的房子，算一算比自己请装修公司便宜了不少，关键是还省了不少麻烦。等到交房时才发现，装修质量和当初参观的样板房差了一大截，原来承诺的实木地板换成了复合木地板，施工质量也有问题。赵先生欲投诉开发商，却苦于当初没有签订详细的精装合同，白白放弃了法律赋予消费者应有的权利。
礼陷阱二：礼金还得消费者来掏。受访的业内人士均表示，开发商在礼前会计算“礼金”，把这笔钱加进房款里。礼实际上是一种变相降价，往往是因为开发商急于回收一部分资金，或是销售出了问题，以此方法来刺激销售。
礼陷阱三：把消费者的应得利益宣传成附加利益。业内人士称，不少楼盘所谓的礼都是在炒作，把购房合同中规定购房者应得的内容宣传成开发商的大礼，购房者在下决定之前要仔细核对购房合同和相关规定。
■楼花控盘：小心销售人员中饱私囊
销售人员通过不正当手段，从消费者身上赚钱塞进自己的腰包，就是业内所称的“楼花”。
赚取“楼花”的手段之一是索要转让费。一位购房者曾在网上贴出他的购房经历。这位李先生看中了某一楼层的某一户型，却被销售人员告知此户型已经销售一空，不过一旦有人退房他还是有希望的。失望之余李先生留下了自己的电话号码。几天后销售人员打来电话，说有一业主想退房，但李先生需另付10000元的转让费给这位业主。犹豫之下李先生没有立刻答应。没想到过了几天销售人员又打来电话，说转让费降到了5000,李先生心想再拖下去没准就购不到了，这笔小钱和购房的钱比起来也不算什么。于是欣然答允。等到他觉察不对的时候，再想讨回这笔钱已经来不及了，因为交钱的时候没有任何收据或者凭证。实际上，那个“已购房的业主”就是一个炒楼的“托儿”，李先生的那笔钱较终落在了他和销售人员手中。
此外，销售人员还会以劳务费、辛苦费等种种形式向消费者要钱。据一位开发商介绍，销售人员的这种做法并不是在上级授意下做出的，理应受到惩罚，但消费者一般拿不出证据来；即便中饱私囊的销售人员被开除，他也能找到其他的售楼工作，继续索要“楼花”，吃亏的还是消费者。
■虚假宣传：楼盘销售量亦真亦幻
楼盘广告铺天盖地，消费者很难全程关注某一楼盘宣传的销售业绩，这就给一些开发商创造了虚假宣传、伪造销售业绩、刺激消费的机会。
一位细心的消费者曾经全程收集了一个楼盘的广告。这个实际拥有1000套的楼盘，在开盘不久就宣称已有800套被一空，待到销售中期时又称已有500套销售告罄，尾房销售时竟然又打出广告称还有30套精品房。此外，还有人观察过某楼盘在网上公示的销控表，发现上面的数字远远低于开发商宣传的数字，也就是说，楼盘销售远没有售楼处渲染的那样火爆，消费者不用担心购不到好房。看来，算一算售出面积和开发面积，对于得到真实信息大有帮助。
■理性购房成新风，购房也要一见钟情
不少专家和媒体都在呼吁理性购房，提醒消费者千万不可盲目跟风、贪小便宜吃大亏，一定要选择适合自己的户型和价位。
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