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温江、新都这些二三圈层区域的地价都已破万 [复制链接]

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离线眉山房产
 

只看楼主 倒序阅读 使用道具 楼主  发表于: 2017-09-30

我累个天,现在房子价格如日中天。如今,温江、新都这些二三圈层区域的地价都已破万,在调控进入深水区后,成都楼市又会如何发展?谁家的面包都不可能低价卖

一般来说,每平方米的房价是由楼面地价、建安成本(水泥钢筋等材料、人工成本)、相关的税费(增值随等)、小区景观建设和开发商合理的利润组成。

其中楼面地价占主导地位。从2006年到2017年8月份的土地供需走势图可以看出:一方面,成都的土地供应在急剧下降,另一方面,随着供应成交的下降,整体的楼面价也被带动起来。2006年成交的楼面地价均价才2000元/平左右,可是到了2017年6月份,大成都范围内的楼面均价达到了6000元/平左右

这就意味着作为房价重要组成部份的土地价格上涨了3倍。

纵观近十年来的发展,2007年、2010年和2013年是成都土地市场最热的三个时期。然而,整理2017年前8个月的土地出让金却发现,短短8个月开发商交给政府的土地出让金已经赶上此前十年的平均线了。

从这个侧面可以看出,整个房地产的成本越来越高。

特别是今年4月份,像成华区、武侯区、大丰等优质地块,都出现了高价土地,拍出的楼面地价基本是1.2万/平以上的平均值。

试想一下,一块土地的楼面价是10000元/平,加上2800元/平的建安成本,再加上1000元/平的其他税费,再加上500元/平的景观费,这样算下来扎扎实实的成本都要接近1.4万元/平,如果给开发商加10%的利润,房价就是1.5万元/平左右。

“这还是刚性成本,而且市场上土地少了,房子自然也就更贵”,林森认为,更重要的是,小的开发商都拿不到土地。没有足够的土地储备对于开发商而言,是非常危险的。为了保持公司的正常运转,也只能进一步提高房屋的售价。

4月土拍后,成都明显放慢了土地供应。可林森预测,下半年的成都土地市场会整体放量,而企业交给政府的土地出让金也会创造一个峰值。

而且从去年开始的限购政策开始,在成都买房的难度也在加大。市场上僧多粥少也导致开发商不愿降价。何况,据林森统计,从2007年到2017年9月,成都市商品房交易均价上涨了241%。

警惕非市场逻辑下的热点区域

现在成都的楼市就像一个水晶球一样,政府要把房产冷冻下来。一边继续保持平稳,一边是给实体经济一个的复苏时间。那么在这个漂亮的水晶球里面,我们应该如何买房呢?

“房地产是有周期性的,为了避免风险,应该从中短期去判断市场走向”。

林森给出的建议是:宁愿在高价区域去买高价的房子,也不要在一个炒作出来的区域买低价的房子。

价格越贵的房子,必然土地也是最贵的。从林森公布的数据图来看,在主城区范围内土地价格处于第一梯队的是:武侯区、高新区和天府新区。第二梯队是锦江区和金牛区,地价也接近10000元/平。

而龙泉、温江、郫都和新都这些最新被纳入主城范围的二圈层区域,则在土地成交量上走势强劲,而他们的楼面地价也逼近了8000元/平。

林森认为,从土地价格热度来看,金融城、攀成钢、大源、天府新区、武侯大道、新川科技园这8个板块都是高价值区域。

金融城是整个成都未来的CBD,有足够的产业和足够的繁华度;攀成钢位于二环路边上,坐拥成都最顶级的中学——成师附小和盐道街小学,成为品牌开发商的聚集地;大源则是南边的核心区域,有大量的优质楼盘;武侯大道两侧,拥有蓝光、西派城,阳光城等品牌开发商,特别是武侯新城一带可以开发利用的土地较多;而新川科技园,有很多兼具创新性的产品。未来楼盘的保值性、增值性,抗性比较好。

需要注意的是天府新区,天府新区幅员辽阔,林森认为,只有牧华路以北的区域才有投资的潜力。

不过受制资格和资金,上面的8大板块也不是人人都能买得起的。好在林森同时也指出了当前房价并不是难以企及的8大潜力区域,分别是丰、大面、犀浦、新川、华府、双流、龙泉、温江、新都。

林森认为,从整个土地市场的火热度、品牌开发商的聚合度、城市的产业发展和整个城市的发展价值而言,随着地跌的开通,大丰是值得期待的;犀浦和华府类似,以前都是以刚需为主,但随着品牌开发商的入住,整体区域产品进入了更新换代的阶段,加上地铁的通行,这两个区域未来可观。

而位于龙泉和成都的中间大面,受益于龙泉的产业发展和交通升级,将会是下一个高价值区域。

不过各区域地价纷纷破万,是否意味着以后的房价都是冲两万的节奏呢?而有的区域又值这个价吗?

林森同样给出了答案。他认为,需要时间来提升的新兴概念区域、主干道的远端区域、不限购的区域、没有产业支撑的区域和远郊传导区一定要谨慎入手。

“随着调控进入深水区,很多新兴的概念区域和远郊地区也开始蠢蠢欲动。但实际上,和没有产业支撑的区域一样,一旦政策有了新动向,这些区域最危险”。

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