房地产行业:基本面复苏预期将提前

　　8 月2日,四川省人民政府网站发布信息,省财政厅将向发放首套房按揭贷款且利率在基准及基准以下的银行,按照实际发放贷款金额的3%给予财政补助(针对的是2014 年7 月1日-12 月31日省内购房对应的首套房按揭贷款)。这完全印证我们自央行喊话之后,一直坚持“首套房按揭成本终将会下降,无论是来自市场调整还是政府支持”的判断。前期草根调研情况显示成都首套房按揭贷款利率目前普遍上浮10%左右,此次财政支持有助间接降低按揭贷成本。同时也是一个信号,对其他省市有预期引导作用。
　　成都:销售负增长,去库存周期拉长。
　　2014 年上半年,四川省住宅销售面积2806 万平米,同比下降1.75%,相比全国而言情况略好。但是,成都商品房市场情况则不容乐观,尤其是在6月份,成都商品房住宅成交面积仅有45.29 万平米,环比5 月份下降65%,同比去年下降48%,去化周期从8 个月升至10 个月。成都土地市场亦表现平平,1-7月,成都市宅地出让金180 亿元,同比下降16%。而四川公共财政收入增速也出现较大幅度的下降。1-5 月,全省公共财政收入约1290亿元,同比增长8.7%,增速较2013 年全年下滑了6.3 个百分点。
　　四川省内土地储备:蓝光地产和金科股份。
　　从短期的机会来看,我们重点关注在四川省拥有土地储备较多的房企,主要包括蓝光地产和金科股份。蓝光地产目前土储约926 万平米,四川省内579万平米占比63%;金科股份目前土储2716 万平米,四川省内211 万平米占比8%。此外,保利地产在四川省内的土地储备也接近700 万平米。
　　基本面复苏预期将提前,继续积极配臵地产板块。
　　从历史上看,按揭贷款的增速与销售增速基本同步。我们认为,成交复苏的预期将因此而提前,并且,如果其他省份也进行效仿,将加速基本面的恢复。房价环比下跌(百城住宅价格指数连续三个月环比下降)、政策微调(限购松绑城市数继续增加)以及信贷因素向好,将共同使得基本面恢复加快。我们继续建议关注地产板块的超额收益,基本面复苏预期提前将进一步催生行情。推荐万科A(强者恒强、小股操盘提升ROE、B转H降低资金成本、事业合伙人激励)、保利地产(执行力强、货值的区域分布合理、销售超预期)、冠城大通(积极布局军工和新能源产业、转型步伐紧凑)、阳光城(海西、地产高增长、布局医疗)、中南建设(销售超预期,机器人方向)、泰禾集团(地产高成长、布局京津冀和海西区域)。
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