仁寿天府国际城视高综合体可行性报告

　　第一章申报单位及项目情况
　　1.1项目申报单位概况
　　企业名称：仁寿怡宏房地产开发有限公司
　　法定地址：仁寿视高经济开发区
　　法人代表：张金灿
　　注册资本：10000万
　　公司类型：有限公司
　　经营范围：房地产开发
　　1.2项目概况
　　1. 2.1项目名称：视高综合体
　　1. 2.2项目建设地址
　　本项目拟建于天府新区视高经济开发区
　　1. 2.3 建设规模与内容
　　建设规模：视高综合体总建筑面积69898.04平方米，规划总建筑面积270983平方米。
　　建设内容：倾力打造大型图书音像制品采购中心;高端服务、娱乐餐饮、酒店、高档公寓、优质幼稚园为一体的大型商贸城市综合体。结合周边充沛的高校人才和研发资源，以商贸聚人气，力促视高经济发展。
　　1. 2.4项目实施进度计划
　　本项目从2013年11月开始前期准备工作，然后进行工程建设工作，至2015年6月项目竣工验收，交付使用，总工期为18个月。
　　1.2.5项目投资与资金筹措
　　本项目总投资60000万元,全部为建设单位自筹资金。
　　1. 2.6项目建设背景
　　天府新区，以国家级新区的规划理念，承载着“内陆开放门户、国家增长引擎、区域辐射中心、科学发展示范”的使命。近年来，天府新区以高标准规划，高起点建设，高速度推进，已进入快速发展的轨迹，视高经开区作为天府新区的重要组成部分，成都南大门，随着天府仁寿大道的开工建设，视高经开区迎来了大发展时代。
　　1.2.7市场分析
　　1、投资环境分析
　　城市区位
　　视高经济开发区位于仁寿县视高镇奋勇村，西临20米宽规划道路，东至景观大道，南到成黑快速通道，北临商业街延伸线。本项目土地面积104.85亩，预计总投资6亿元，项目总建筑面约27.09万平米。
　　视高经济开发区其发展规划于2008年5月获省发改委批准，2011年正式被纳入天府新区规划范围。目前视高经开区共签约入驻企业128户。本项目处于视高经济开发区核心位置，距成都新政务中心28公里，双流国际机场32公里，成都第二机场30公里，成都第二绕城高速10公里，成都经济平原区环线高速5公里。国道213线、成赤高速公路、成黑快速通道及拟建的成都市天府大道延伸线、成黄轻轨纵贯园区。天府大道通车后，驱车至成都市仅需二十余分钟;轻轨开通后，乘车至成都更仅需十多分钟，交通十分便利。
　　空间发展战略
　　HOPSCA(城市综合体)集聚九大功能特征，是综合各类建筑群集聚，是一个高端的造城发展模式，涵盖了城市发展所需要的各种要素和功能。能够成为视高经开区的商业中心，为视高经开区发展及商业档次提升起到重大的驱动作用。
　　项目发展目标
　　根据HOPSCA“资源共生、聚合增值”的城市精神，结合视高经开区城市特征和项目特征，把项目打造成为国际视高的都市生活中心、魅力视高的城市新名片、视高城市升级的新引擎，全面促进视高城市的快速发展，
　　中心城区规划布局
　　项目站在视高经开区城市发展的高度，以国际的视野，结合视高商业市场要求，拟把项目打造成为：集“星级酒店、综合购物、时尚休闲、都市娱乐、特色餐饮、商务办公、生活居家”等为一体的现代化都市商业中心
　　一、酒店项目
　　酒店总建筑面积约20600万平方米，总房间数量约150-200间，并配置大型会议、中餐、西餐、康体中心、娱乐休闲等功能配套，满足消费者的多样化需求。作为视高首个高级酒店，项目高级酒店的打造，不仅提升了视高城市配套的能级，也是视高成都新地标。
　　二、大型图书音像制品采购中心
　　根据项目定位，项目将配置一个建筑面积18300平方米的大型图书音像制品采购中心，为天府新区及周边企业、各大单位、老百姓提供各类图书、音像制品，丰富文化知识生活。
　　三、大型购物中心(含百货与超市)
　　根据视高经开区市场特征，项目拟配置一个建筑面积约41960平方米的大型购物中心，打造精品百货和购物超市。
　　精品百货店：将引进一家国内知名品牌百货商家，如王府井、仁和春天等同档次的国内知名品牌商家，促进视高商业市场大提升。
　　百货卖场附属业态：
　　• 电影院;
　　• 健身房;
　　• 品牌西餐;
　　• 美食广场等
　　超市：将引进国内知名品牌超市和百货运营商，如人人乐、好又多等。项目超市的打造，将促进视高都市生活方式的进一步发展。
　　四、优质幼稚园
　　为城市居住配套，为解决园区产业工人子女就近入园的困难，引进类似金苹果幼儿园的优质幼稚园。建筑面积约3000平米。
　　3、总体供求情况
　　目前视高经济开发区现有人口1万余人，在2015年园区引进的四川科技职业学院和成都信息工程学院将建成投运，预计人口将达到5万人。在2020年园区人口将达到10万人。这将是一个巨大的消费群体和潜在市场。
　　4、项目竞争能力分析
　　城市综合体，这个在国内新兴的地产模式引起越来越多城市主导者的瞩目。城市综合体凝聚居住、办公、商业、休闲、酒店等各大城市功能于一体，会促使城市向多中心、多特色方向发展，并带动一座城市整体现代化水平的跃升。
　　城市综合体是城市发展的引擎
　　大力发展城市综合体，或许正是一把开启新时代之门的铂金钥匙。大力发展城市综合体，将有利于提高城市土地资源的集约化，改善城市交通拥堵，吸引更多全球和国内一流企业、一流人才以及资金、技术和信息的聚集，从而像引擎一般为城市现代化建设提供源源不断的动力。
　　无数的事实证明，打造高水准、大规模和国际化的城市综合体是一条势在必行之路。
　　随着天府新区的快速发展，视高经开区要形成“有特色、无落差”的发展格局，视高经开区必须以“产城一体”的发展理念，进行全面提档升级。视高经开区要实现“产城一体”的发展，实现与天府新区“有特色、无落差”的快速提升，需要一个大型的、现代的商业综合体作为视高经开区升级引擎，促进视高经开区的快速升级。
　　目前的天府新区视高经济开发区正处在产城一体化的形成期，怡宏房地产开发公司此时抓住发展契机，成为视高经济开发区新的经济增长点，这是其他开发公司不可比拟的。
　　1.2.8
　　1.施工场地
　　拟建场址地形开阔，交通便利，项目建设地点有空地可做为本期工程的施工场地，无须另外租用施工场地.
　　2施工道路
　　东西两道便利通行，不影响周边百姓的日常生活。
　　3施工能源
　　本项目电源由园区供电网络引入，电源引入及配出电缆釆用直埋方式救设施工用氧气，乙炔气由施工单位自备，分散供应，在施工过程中应注意安全.
　　1.2.9总体设计方案
　　1.2.9.1总体规划
　　1、定位：根据项目功能定位，项目最终形成“一街区、一居住、两大卖场”的功能业态组合
　　1.2.9.2建筑设计
　　设计依据
　　甲力提供的用地红线范围及任务书
　　规划部门提供的建设项目综合管网设计基本原则
　　规划部门提供的城乡规划局建设项目规划条件表
　　《民用建筑设计通则》
　　《髙层民用建筑设计防火规范》
　　《办公建筑设计规范》
　　《商店建筑设计规范》
　　《汽车库设计规范》
　　《汽车库、修车库、侉车场设计防火规范》
　　眉山市城市规划管理相关条例
　　眉山市规划局提供的规划要点及相关规定
　　国家相关建筑法规.规范