2014年美国房产投资白皮书系列报告
通过这个报告，我们已经谈到了今年当投资者最终认真对待关于在二级市场中增加投资的趋势。受访者给出的市场的整体排名发生了一些变化，这可以 ..
通过这个报告，我们已经谈到了今年当投资者最终认真对待关于在二级市场中增加投资的趋势。受访者给出的市场的整体排名发生了一些变化，这可以预示2014年将会发生的事。当然，前五大市场仍然几乎不变，只有一些适度的调整。旧金山维持在整体排名第一位。科技对这个市场的影响会持续吸引年轻科技技术人员，它的位置一直在顶部也不足为奇。同时我们关注到，2014年休斯顿上升了三位跃至第二。在过去的几年中休斯顿的能源经济蓬勃发展推动了一个活跃的房地产市场，受访者乐观地表示该市场未来的数年内都会有良好的发展。达拉斯跃过了四位到达了第五名的位置，而奥斯汀下滑了三位到了第七。调查者认为这两个市场享受到了经济驱动带来的好处，但在达拉斯和沃斯堡更大的投资足以使它更有吸引力。
投资前景仍在继续提高 从2011年开始的复苏阶段，受访者不仅仅观察到投资前景更大的市场，他们还开始观察核心投资区域之外的新兴市场。表1显示了是投资者如何从只选择纽约、华盛顿这样中心的地区扩散到一些更广泛的主要市场包括旧金山、波士顿以及些科技能源市场，如奥斯汀和西雅图。 2014年，不仅仅意味着良好的投资前景，还能清楚地看到投资类别的多样化趋势。达拉斯和沃斯堡，凭借着他们强劲的经济复苏能力，推动了房地产的活动，使他们榜上有名。一些在经济危机中曾一度被压垮的市场如迈阿密，奥兰治县，加州都对2014年有更高的期望。 还有俄勒冈州的波特兰，代表了两个新兴趋势，不仅有技术，同时也非常吸引那些寻找城市生活方式的居住者。 住房市场不再拖累增长 独栋住房不再拖累市场经济，其在2014年的51个市场中对建筑业的前景有正向的牵引。在过去的一年，平均发展从“一般”转到了“好”。而仅仅在两年前，受访者们多数还认为独栋市场前景很不好，会阻碍经济的复苏。 在我们的调查中，排名前几位的市场，也正是受访者的眼中看到的最好的住宅建筑潜力。科技导向市场如旧金山和圣何塞是住房建筑前景最好的地方。全国住宅开发商指出，“海湾地区的住房需求将会不断提高。科技市场的改进会导致需求激增。”同时，住宅建筑的前景的改善不仅限于成本较高的房地产市场，强大的当地经济也让更便宜的市场如达拉斯，沃斯堡，休斯顿，和奥斯汀的投资人提高了他们的期望。 独栋市场复苏的宽度已经超越了一个简单的价格回升，包括基于家庭结构日益增长的需求，行业人士预计开发商将进一步增加新屋建设。在2014年，有十三个区域市场将完全恢复经济危机发生前的高峰价格水平。联邦住房金融局（FHFA）常规和符合抵押贷款数据显示，影响房屋销售的不良贷款正在下降，现金买家正在增加，同时显现了一个多样化的市场，包括那些拥有稳定的经济体的区域，如匹兹堡和俄亥俄州的哥伦布，以及经济快速成长的地方，比如丹佛和圣安东尼奥。 强劲的家庭增长预计会再次推动独栋住房的销售，德克萨斯州、拉斯维加斯、夏洛特和波特兰。其结果是，在未来5年计划内，房价将逐步回升到之前的周期性高峰类似的水平。 就业 到2014年底，市场预测就业水平将回到衰退前峰值。这意味着额外的就业机会涌现，从这个角度可以判断房地产需求的积极向上趋势。下图显示了调查中就业复苏和市场地位之间的相关性。调查显示，就业缺乏通常直接影响到房地产发展。就业增长预计将继续改善，类似的分析显示，到2016年，只有少数就业市场仍低于衰退前的峰值水平。随着就业峰值水平的增长，和有限的供应，在恢复期间已经交付了，很容易看出为什么房地产基本面前景是积极的。投资组合经理指出，“当前的房地产市场状况设置给任何类型的就业增长带来惊喜。” 数据显示，过去的十年，整个美国市场对独栋住房的需求总量为一千两百万套，而实际建造量为一千七百万套，公寓需求总量为四百万套，而实际建造量为3百万套，可以清楚地看到这一市场的缺口和增长性。 人口和人口统计 人口在市场恢复市场中将继续发挥作用。人口增长、移民，和有影响力的年龄组都将在未来房地产复苏中形成。克利夫兰、匹兹堡和底特律是唯一在2014年中市场将经历人口负增长的城市。最高的人口增长率预计在德州市场，人口增长预计会再次高速发展，超过全国平均水平的两倍。同时，经济复苏使拉斯维加斯和凤凰城将有强劲的人口增长，会促进这两个市场达到最高的增长率。 就业人口移动在未来几年内同样有利于市场发展。独栋住房市场的复苏让工作者更容易跳槽。如果你有信心你可以卖掉你的房子并且没有什么大的损失，你会更愿意转移就业地点。市场有能力从其他地方吸引工人，这样可以提高就业增长。达拉斯、沃斯堡和凤凰预计将在就业人口移动中获益最大，每个市场每年预计将吸引超过78000新居民。 80年代的人显然对房地产行业很感兴趣，这一代是从婴儿潮以来规模最大的一代。”这一代日益增长的影响力对未来房地产发展趋势是最重要的，“机构投资顾问指出。预计，这一群体不仅影响将如何使用空间，也将影响在哪里使用。下图显示了这个年龄队列在未来五年将以最快的速度增长。 在调查中，排名靠前的市场吸引了这个年龄段的人，这并不是一个巧合。值得注意的是，奥兰多，夏洛特等城市未来五年人口增长预期超过10%，以良好的人口增长作为基础，这些城市成为投资者竞相追逐的美国二线城市中的佼佼者。 低成本、高生产率许多受访者表示，在经济复苏之后，公司会非常注重成本意识。关注成本被认为是德州市场一直稳步提升的一部分原因。 做生意时相对较低的成本和感知友善的商业环境正在使德克萨斯州成为一个有对公司扩大或搬迁具有无可比拟的吸引力的地方。 排名前列的主要城市一览： 
1. 旧金山 连续第二年，旧金山在市场调查中排名第一。被调查者发现这个市场对投资与发展的前景是“好”的，并且对住宅建筑的前景给予“很好”的预测。旧金山是在今年的采访中被提到最多的一个市场之一。大型国有养老基金的投资组合经理总结说：“很多调查中显示，该市场有充足的资本可用于新项目，我们真的很喜欢像纽约，旧金山这样的大城市，对所有投资类型来说他们始终是最顶尖的市场。” 尽管是生活和工作最昂贵的市场之一，2014年旧金山经济将继续发展。今年经济预计将增加就业2.0%。繁荣的经济将提高工作移动人口，36%的新居民会进入主要地区。虽然旧金山的高成本抵消了部分高生产力水平，但旧金山的主要生产总值预计明年增长4.2%，较强的生产预计将使个人收入增长5.5%。 根据受访者，旧金山是一个可以坚定的“买入”所有财产类型的市场。每个属性的"买入"推荐是高于平均市场的。受访者在旧金山的对酒店的投资感觉尤其好。 2. 休斯顿 在今年的调查中，休斯顿是第二热点市场，从去年调查中的第五位上升到第二位。对于排名第二的休斯顿来说投资和建筑业前景是可靠的。休斯顿是顶级的投资市场以及对住房建筑前景来说第二大市场。受访者找到所有三个组件证明它的前景“很好。”一个机构投资者总结休斯顿的好处：“现在休斯顿火了，我们看不到这种火焰的会在未来的数年内消失。” 休斯顿在2014年将继续以一个强大和稳定的速度扩大。住房，非住宅建设、和勘探行业的复苏将是推动经济的关键。由于很多大型公司将搬迁到休斯顿，就业增长预计将来自制造业和专业服务。长期来看，人口，能源、健康、和分销行业的增长和扩张将有助于推动经济持续增长。 休斯敦有势不可挡的“购买”评级，休斯顿对所有五个类型的投资购买建议都超过了这些顶级市场的平均水平。这样的购买前景直接将休斯顿的排名提升到了全美第二位。 3. 圣何塞 圣何塞是连续第二年排名第三大市场，它在所有三个方面中得分较高，投资和发展前景排名第五，建筑业前景第三。受访者看到2014年每个方面的前景都“好”。今年的很多的工作者都被吸引到圣何塞的技术行业里。 分析家认为该地区的工作和收入增长将支持房地产需求继续上升。圣何塞经济发展的幅度在2014年应该扩大，其所有经济部门的增长、技术仍将是经济的最大贡献者。长期来看，圣何塞经济将继续受益于集群的领先科技公司，它能够培养和吸引创新公司，及其高学历的人群。然而，高成本，将继续是一个潜在的问题。 4. 纽约 纽约滑动了两名到了第四位。投资和开发这两方面仍评为“好”，但从去年的分数中是下降的。和旧金山一起，纽约可能也是今年求职者中被首先关注的地方。纽约出现在涉及于商业和专业的就业增长，以及科技就业的谈话中。一般这些行业的人都喜欢纽约，但当地的价格再次变得过高。一个国家银行人员表达了他的担忧：“在纽约这样的城市里，回报率水平降低让投资者不能接受。” 进一步来说，纽约市的就业增长率近似国家的增长率，但生产总值和收入增长将会更高，这是由于该地区的高生产率和受过良好教育的劳动力。 受访者推荐“购买”在纽约所有财产类型。建议超过了平均市场水平。其中租赁公寓和酒店被受访者普遍看好。 5. 达拉斯沃思宝市 在2014年的调查中，达拉斯沃斯堡市上升4位，排名第5。受访者认为达拉斯沃斯堡市的投资、开发、和建筑业的前景位于前十位，建筑业增长尤其强劲， 2014年各方面的前景被认为是“好”。 房地产和制造业预计将保持达拉斯沃斯堡扩展势头。2014年达拉斯沃斯堡经济将继续受益于高科技产业，大型公司总部的迁入，优秀的分销公司的建立和人口增长。由于其在生活和公司的成本上的优势，达拉斯沃斯堡仍然对雇主和雇员有很好的吸引力。 工业地产是受访者在今年调查中最推荐的“购买”类型。公寓、零售、和办公室在购买建议上面比较平均，但受访者觉得2014年最好的投资还包括达拉斯沃斯堡的酒店。 6. 西雅图 西雅图排名今年的第六名。西雅图由于科技产业的良好增长带动了就业的增长是，也成为外国投资者的核心投资市场。 Seattle-Bellevue-Everett短期的投资增长比美国大多数城市更乐观，因为商业航空航天制造业的扩张将延伸到2014年。此外，预计科技行业职位招聘增长会使该区域工资收入随之水涨船高。西雅图的高等教育和全球高等教育的联动对保持该区域的经济发展起到支撑作用。 受访者说，他们对在西雅图的工业分布、办公室和零售的感觉良好。"购买"的评级在市场竞争中排到了第五。但酒店的前景并不乐观，受访者给西雅图酒店“卖出”的建议远高于市场平均水平。 7. 奥斯汀 奥斯汀在2014年保持在前十，但与去年相比下降了三名。尽管有轻微下降，但和所有的市场相比，前景仍然被认为是“好”的。2014年建筑业前景改善，德州主要的区域仍然是受访者的最爱，尤其值得一提的是建筑业的前景还将持续改善而且投资者愿意承担更多风险。 奥斯汀整体的稳定增长和住房建设和技术相关行业稳定增长密切关联。迁入这些行业的专业人员将从购买公寓转为购买独栋建筑。奥斯汀将继续吸引公司的迁入，旨在利用其相对较低的商业成本，较低的税收，和训练有素的劳动力。长期来看，受过良好教育的劳动力队伍，高科技企业，和人口增长三大法宝会使该地区一直保持经济增长的步伐。 8. 迈阿密 迈阿密在2014年提高了4位闯入前十，从2012年到现在，上升了17位。迈阿密在今年大幅增加主要是由于对其在2014年建筑业前景的良好预期下做出的判断。事实上从房地产投资的角度来看，迈阿密已经从08年的经济危机的阴影中走出来了。一个国际房地产律师事务所指出，“迈阿密仍然是美国南部的游乐场。”一位高管与机构投资者描述了迈阿密的独特性：“迈阿密的房地产基本面不像其他市场，它有自己的一片天地。” 长期来看，迈阿密将受益于其扩大的基础设施，强大的国际贸易关系，以及作为一个国际旅游胜地的地位。 迈阿密对工业/分销，零售，酒店具有强大的“吸金能力”。迈阿密实际上是受访者推荐“购买”呼声最高的城市。 9. 波士顿 2014年的调查中波士顿下降了三位跌到了第九位。市区的投资前景在2014年略有下降。尽管下降，投资前景仍然被认为是“好”的，发展和建筑业前景也被认为是“好”的，并且略高于2013年。波士顿有几个事情要做，使其增加对投资者的吸引力。随着医疗、建筑、和高技术的强劲上涨，波士顿在2014年的就业增长将毫无悬念。波士顿将受益于高科技，卫生保健和技术工种等高薪行业。然而，商业和生活成本偏高，人口增长低于全国平均水平会导致该市场的整体表现乏善可陈。 13. 洛杉矶 在今年的调查中，加州最大的城市洛杉矶提高到13位。投资，发展，建筑业前景在所有受访者眼中都有所改善。每个方面都是排在“较好”到“好”的位置。发展前景，建筑业在今年的调查中有表现尤为抢眼。 洛杉矶的工业地产投资态势很好。作为一个当地额投资者，他这样描述到，“在洛杉，一切在开年都发展得非常顺利，我们看到房地产市场还在反弹，租金在洛杉矶没有很大的变化，所以我们可能不会看到太多新的供应。” 洛杉矶的复苏将在2014年因为住房、商务考察和娱乐上的支出而增强。削减开支，工资增长以及现金拮据的地方和联邦政府仍然是一个短期风险。高昂各项成本则是其长期发展的桎梏。 受访者认为可以给到洛杉矶房地产业一个“购买”评级。公寓，工业，零售也的评级都较为正面，办公室和酒店前景良好。 16. 夏洛特 北卡罗莱达州最大的城市，夏洛特在今年的排名中持续进入前20位。建筑商信心指数大幅增加，众多的建筑商上调夏洛特的评级从正常到非常好。夏洛特作为美国南部最重要的金融中心和空港，创造了无数的新就业机会。人口增长趋势在全美也位于前列。这项有利的因素，使得夏洛特在短期内会大幅的超出市场平均表现。 24. 奥兰多 在今年的调查中，奥兰多排名24位，相比2013年前进了4位。受访者觉得投资，发展，建筑业前景每个类别在奥兰多都会变得更好，所以在评级上2014年被评为“较好。”受访者还认为奥兰多今年将超越更多的市场，在2015年的排名中会继续上升。值得注意的是奥兰多的人口增长，过去5年内总人口增长超过10%，在全美主要城市中，人口增长率中高居前五位。由于奥兰多新的医疗和旅游业的不断发展，这种人口增长的趋势预测将长期持续下去。 25. 凤凰城 亚利桑那州的首府在2014年的调查中上升了八位，现在排名第25。受访者认为2014年的投资前景会更好，发展前景和建筑业，真正推动了凤凰的整体排名。发展前景从“较差”到“一般”，而建筑业的前景从“较差”到“较好。”他们认为明年对公寓，工业，和酒店是一个好时机。 
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