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认为成都的房价还要上涨的空间呢?

作者:眉山房产 原创作者:眉山楼盘 来源:眉山房产 2017-09-24 18:22
眉山房产讯,现在是房子涨价的时代。分享一下自己迄今为止的买房卖房经历,以及对房价的看法,或许有助于你做买卖房子的决策。 第1套房:2001年 ..

眉山房产讯,现在是房子涨价的时代。分享一下自己迄今为止的买房卖房经历,以及对房价的看法,或许有助于你做买卖房子的决策。

第1套房:2001年买的,面积80平方,总价20万,那时候首付6万,当时手上没钱,借了5万买的,2009年卖了,盈利30万左右。

第2套房:2006年买的,面积108平方,总价40多万,那时候首付13万,现在买大概需要200万,10年涨4倍。

第3套房:2008年买的,面积48平方,总价40万,二手房首付20万,现在大概可以卖到160万,目前还持有。

第4套房:2014年12月份,在福州房价最低迷的时候买的,面积110平方,总价150万,首付60万,当时股市还如日中天牛着呢。

朋友都笑我,那时把股票的钱拿去买房,甚至还有同学威胁我,开发商资金链非常紧张,很可能烂尾。

2017年6月份刚刚交房交房,目前中介说应该可以卖到350万左右,这两年房价涨的确实TMD有点疯。

不过话说回来,我买的时候真不知道现在会涨这么多,我要是知道,哪怕是砸锅卖铁也要多买几套啦。

但是我确实做过风险评估。

按当时的租金和房子所在的地段评估过买这套房子肯定不会亏钱,而且就算开发商资金链断裂也不会有事。

因为开发商是上市公司,规模够大,就算倒闭了这个楼盘也不至于烂尾,只会换一个开发商接盘继续开发。

第5套房:2016年09月24日买的,面积34平方(5米层高,精装修房,两把钥匙,分成上下两套出租),总价70万,首付35万。

万科的房子,在房事最火的时候买的,而且真的是抢房,我找关系才买到,否则根本买不到,2018年底交房,目前估值在100万左右。

为什么我当时会买它,因为我了解到附近类似单身公寓大概租金可以到2000元/月,房子位置离万达广场2公里左右。

两套租金一年大概可以收到4.8万,按70万的总价,年回报率=4.8万/70万=7%左右,而贷款利率是5%。

自从2009年卖掉前面的两套房子之后,我一家子一直都是租房子住,到现在已经7年多了,如果没有什么意外,我们还会继续租房住下去。

当然自己的房子也拿去出租,为什么?

房子有两个不同的属性,一个是居住《家的属性》,一个是投资《物品属性》。

记得自己买第一套房子的时候非常兴奋。

但是卖第一套房子的时候,我没什么感觉,而我女朋友却非常的痛苦,直到现在,她有时还会耿耿于怀,因为她觉得卖了自己亲手买的和装修的房子。

感觉家就没了。

这和现在大多数人一定要住自己买的房子的感觉一模一样,都是寻找一种家的感觉,其实这就是人性的弱点。

一念天堂,一念地狱!

如果你一定要在房子上寻找这种家的感觉,那么被ZF或者地产商利用,那就不要抱怨,一个愿打一个愿挨,如此而已。

为什么我即在房产低迷时买房子,也在房产狂热时买房子?

因为,我有自己的投资买卖原则,和国家政策、市场环境没有关系。

对我而言,房子只是投资品种之一,和股票、期货没有区别,只是一个获利的工具,和家没有任何的关系。

我现在租住的房子较大,180平方,房租贵了点,但是离女儿小学和我上班的公司,走路都只要10来分钟,工作生活都可以比较轻松。

我一直不太明白为什么那么多人非要住自己买的房子,然后每天花2-3小时上下班和接送小孩上学,或许家家都有一本难念的经。

但是你有没有问过自己:

真的一定要这样吗?

是否有更好的选择?

或者你还是一边抱怨社会、政府、房地产商......一边继续住很远的地方,花好几个小时上下班,接送孩子?

所以,要不要买卖房子?你可以不去猜测国家的调控政策,也可以不去想未来房价会涨会跌?

只要抓住2个关键因素:

第一:房子年租金回报率多少:每年租金回报率=每年租金/房子总价?

第二:你的购房资金成本多少:如果贷款就简单用年利息多少计算?如自有资金就简单用拿去理财的投资回报率多少计算?

无论什么时候,判断一套房子是否值得买入就看“房子年租金回报率”是否大于“购房资金年利息”?

买入条件:《房子每年租金回报率》≧《你的购房资金年利息》,按目前中国大陆5%的贷款基准利率,相当于房子市盈率小于等于20倍。

卖出条件:《房子每年租金回报率》<《0.4倍你的购房资金年利息》,按目前中国大陆5%的贷款基准利率,相当于房子市盈率大于50倍左右。

当然,这个会根据每个人的资金成本做相应调整,如果你的资金成本很低,假如只有2.5%,则房子市盈率大于100倍左右你才会考虑卖出。

或者房子市盈率小于40倍,你就会考虑买入,因为你属于钱太多而且基本没有什么投资渠道的这一类土豪。

举例说明1:

现在有一套房子总价100万,每个月租金可以租到4500元,一年租金按11个月计算年租金约5万元=4500*11个月。

因为每年可能会空置半个月,加上每次租赁合同一般订1年,每次转租需要有半个月租金做为中介费。

则这套房子(每年租金回报率=5万/100万元=5%)≧(2016年中国大陆基准贷款利率=5%)。

第一种情况:如果你自有资金没有什么安全的投资渠道,用3成首付买这套房子,是值得投资的。

第二种情况:如果你还可以3成首付,全部用公积金贷款买的话,目前公积金贷款利率才3.25%,那么赶快买下它。

因为这套(房子每年租金回报率=5/100=5%)>(2016年中国大陆公积金贷款利率=3.25%)。

第三种情况:如果你需要全款买房,且你有把握自己资金每年的投资回报率超过6%的话,那你就没必要去投资这套房子。

第四种情况:如果房价突然从100万暴涨到250万,则(房子每年租金回报率=5万/250万=2%)远小于(2016年中国大陆公积金贷款利率=3.25%)。

相当于市盈率=50倍,则可以考虑卖出了。

举例说明2:

现在还是一套房子总价100万,只不过房子不在中国大陆,在加拿大多伦多,同样,每个月租金可以租到4500元,一年租金按11个月计算年租金约5万元=4500*11个月。

则这套房子(每年租金回报率=5/100万元=5%)≧(2016年加拿大基准贷款利率=2.5%左右)。

这种情况:如果你可以用3成首付,用2.5%的贷款利息买的话,当然就闭着眼睛买入啦,这就是为什么那么多人去欧美国家买房的原因。

很多欧美国家房子贷款利率比中国低很多,未来人民币又是贬值趋势,而且有些国家的每年租金回报率扣除每年房产税之外,甚至还可以超过5%。

所以,无论世事如何变化,你都可以用这个简单的公式去判断一套房子是否值得买入?或者需要卖出?

每个人的自有资金不同,所在国家地区的贷款利率也不同,同样一套房子,有人选择买入,有人却会卖出,都是很正常的。

当然买房还有一些注意事项:

买房考虑的首要问题永远是:未来房子所在区域的人口会增加?还是减少?如果趋势是增加,则租金会涨,房价也会涨。

不要因为买不起市中心或者城市区域中心房子,退而求其次去买郊区便宜的房子,因为它可能永远租不出去,自己也住不了。

也不要因为听别人说房子会涨你就买;或者看到别人买你也买,因为每个人的自有资金不一样,资金成本和投资回报也不一样。

更不要因为自己喜欢而去买房子,每一次买房之前,肺鱼思考的

第一个问题永远是:未来这个房子可以租给哪一种人?他负担得起这个租金吗?

第二个问题永远是:未来这个房子可以卖给哪一种人?喜欢这个房子的人,那时候的价格,他买得起这个房子吗?

所以,我比较建议大家考虑买以下3类房子:

1.小学初中附近的住宅,因为:中国的家长为了孩子读书很愿意多花钱,尤其是小学附近。

2.商业中心附近的住宅,因为:年轻人为了能走路上班迟一点起床也很愿意多花钱。

3.未来地铁口附近住宅,因为:刚需族上下班方便。最好步行在10分钟以内,不过现在由于共享单车的原因,范围可以放大到骑单车在10分钟以内。

至于房子自己是否喜欢?

不重要。

自己能喜欢当然好,不喜欢也没有关系。

只要有投资价值,房子先买了再说,就算未来房子涨了,你还是可以卖掉不喜欢的房子,换一套自己喜欢的房子。

房子和家是两件截然不同的事情,你必须要突破自己的观念限制,克服自己的人性弱点,才能在买卖房子不被忽悠。

毕竟,那些建议你无论什么时候,只要是刚需都应该买房子;或者天天抱怨政府,并建议你等调控后房子跌了才买的各种专家,大概率都是忽悠。

与其浪费时间去抱怨什么社会不公平、什么房地产调控政策越调越高......

不如多花点时间研究理财投资,研究自己所在城市的房子和房价,研究自己如何才能买得起有升值潜力的房子。

以上只是从微观层面总结分析什么房子什么时候该买,什么时候不该买?

如果要从宏观层面去分析,如何判断房价走势,我比较赞同任泽平总结出来的一句话:

房地产周期的判断长期看人口、中期看土地、短期看金融。

这个方法看起来逻辑还是比较靠谱,可以用来判断房价会不会涨?什么时候涨?哪里会涨?

所有的这些问题都可以纳入到这一个框架解释,什么地方房价会涨?人口流入的地方,房价长期会涨。

那么,现在中国的人口流向又是一个什么样的态势呢?

任博士的团队研究了美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度等发现:

不管什么样的经济体,人不断往大的都市圈流入,是最基本的规律和趋势。

为什么?

因为大都市更节约土地,更节约资源,更有活力,更有效率,更能为年轻人带来梦想,这是几百年来城市文明的胜利。

中国过去也是这样的趋势,人口从东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移。截至2016年,我国4个一线城市聚集了全国5%以上的常住人口。

在最近的6年来,我国总人口增加了4180万,其中约15%的新增常住人口分布在一线城市,逾40%分布在二线城市。

因而人口整体依然是向较发达的大中型城市聚集,这一趋势并未改变。不仅过去十年,未来二十年仍然会如此。

从非户籍人口比重来看,人口净流入最多的城市均为全国或区域经济较发达的地区,大多位于珠三角和长三角,包括4个一线城市,8个二线城市和8个三四线城市。

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