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眉山买房购多套房产怎样出租最赚钱

作者:眉山房产 原创作者:眉山人房产网 来源:眉山房产 2015-07-02 23:15
日前,眉山人房产网在二手房交易的采访中遇到了这样一位姓赵的先生,他告诉眉山人房网说,现在他手中拥有4套房产...

日前,眉山人房产网在二手房交易的采访中遇到了这样一位姓赵的先生,他告诉眉山人房网说,现在他手中拥有4套房产,有3套想用来出租,但是,通过怎样的方式出租最合理、最赚钱却一直困扰着他。而根据记者从我市几家大型房屋中介机构了解到,像赵先生这样拥有多套房产的房主不在少数。

目前眉山有将近20%的市民拥有3套或3套以上房产,这其中包括祖产、已购公房等房产,而对于这部分房主来说都存在和赵先生一样的问题———不太清楚应该通过怎样的方式出租才能让自己的租金收益最大化。为此,眉山人房产网的房屋租赁人员通过近几年来自身的实际操作,给这些房主提供一些房产出租的经验,以供参考:

●四大要素决定房屋出租收益高低

出租者为了提高自己的房屋出租收益,最先需要明确的是有哪些要素真正决定租金收益,这样才能有针对性地根据这些关键点来提升房屋出租的收益,而一旦明确了这些关键要素,才能在多套房产的出租过程中获得比较好的收益。

专家建议:影响房屋出租收益当中主要有四大要素:分别是租金回报的高低、空置期的长短、机会成本的大小和房屋出租造成的折旧成本大小。每位房主在房屋出租过程中必须要做到四个尽可能:第一是尽可能提高出租房屋的租金回报;第二是尽可能缩短出租房屋的空置期;第三是尽可能降低出租房屋过程中的机会成本(时间成本、交通成本、通讯成本等);第四是尽可能减少出租房屋的折旧成本。

●不同区域房屋装修区别对待

一般人认为装修得越高档,租金就越高,租金越高,出租回报率也就越高,其实不然。一些房屋租赁专家认为,在进行房屋出租投资中,要想获得较为可观的出租收益,对房屋进行必要的装修是必不可少的,但装修的好坏和出租收益并不成正比,并非就是装修得越好就一定能够获得最好的收益。而是应该在房屋出租之前事先对该区域出租人群或自己对出租房屋所需求的对象进行一个准确的定位,并对其生活偏好、兴趣偏好进行一个简单的了解和分析,然后进行恰当的装修,这样就会达到租金收益与成本支出的最佳平衡点。

专家建议:对于拥有多套房产的出租业主来说,一定需要对不同区域房产出租的特性进行有差别的装修对待,千万不要因为图省事就对所有的房屋进行统一的装修。

●尽量减少房屋空置期

在广大房产投资者将房屋用来出租的时候,除了对租金的高低以及租金回收的快慢比较感兴趣外,很多人往往会忽略了房屋出租的空置期问题。应该说,房屋出租的空置期对于单个的出租业主来说是很难控制的,只有在拥有大量的信息入口和信息出口的基础上,才能实现有效的信息匹配,从而减少房屋空置期。除了自己努力,尽量寻找稳定的租客之外,同时也可以交给信誉较好的大型的房地产经纪公司,相对来讲他们的信息来源较多也较快。但是,在目前房屋中介市场有些混乱的情况下,一定要找自己信得过的中介公司,并且按照市建委的要求,签署严格的委托出租合同。专家建议:对于拥有多套房产的业主来说,缩短空置期是就是提高租金回报,如果每套出租房产都能减少10天的空置期,3套房产就可以减少30天的空置期,也就意味着可以增加一个月的租金。

●可考虑委托品牌经纪公司代理

在决定房产出租收益过程中,租金的高低和空置期的长短都会直接影响到出租房的投资回报;但是,除了这两个因素之外,其实还有一个非常关键的因素就是机会成本的大小。目前,由于房屋中介市场的混乱,许多房屋出租者不愿委托经纪公司进行出租,而更喜欢自己亲自找客户,因为这样安全而且稳妥。但是,对于有多套房产出租的房主来讲,这实在是一件比较浪费时间和机会的事情。怎么办?

专家建议:拥有多套房屋要出租的房主,可以考虑委托自己考察之后比较信得过的大型品牌经纪公司进行全程多套房屋的出租代理。毕竟,多套房产不像只有一套房产那样,可能只需要一次、两次或者三次的看房就可以将房产出租,这样浪费的时间、交通费、通讯费也不会太大,但是,多套房产出租时,就将面临成倍数成本支出,可能租金收益回报就会减少。

●租赁合同要对房屋损毁行为进行约束

另外,对于多套房产出租者来说,还要将出租房屋的折旧成本能够计算在投资收益当中。

专家建议:房产出租者在与承租者签订租赁合同中,一定要将对房屋损毁程度较大的可能行为进行有效约束。如果是委托经纪公司进行代理,也要将这一事项作出明确规定,特别是对于一些房屋是精装修出租的房主来讲更是要关注这一点。

●多套房产可以分套分批出租

其实,如果拥有准备多套的房产,一定要学会保护自己的房屋收益,不要为了缩短空置期就采取把租金降得很低的方式,租金一旦降低了,再升高就很难了。

专家建议:对于多套房产出租者,为了降低风险,提高房产的出租收益,防止未来的租金回报下滑,房主还可以把握租赁市场的季节性因素,进行分套、分批出租,而不是全部一起在同一时点释放。

随着市场的回暖,新房价格继续上涨,带动二手房市场活跃。

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