眉山房产怎么投资房子？

眉山房产讯，2016年怎么投资地产，怎么购房呢？

7月份行政贷款是4636亿元，房地产贷款增加了4575亿元，换句话讲金融体系所创造出来的货币，基本上都进入房地产市场，所以必然导致地产价格大幅上涨。

 

最近网个出现了很多看空中国楼市的文章，在这里我只谈我的观点。中国地产市场从今年下半年开始，我们的情况和成熟国家地产是一样的，已经走向楼市的成熟阶段。

目前，我们的城市可以分为八大城市群，比如北京、天津城市群，上海、杭州城市群，广州、深圳城市群，厦门、福州城市群，南京城市群，郑州城市群，武汉城市群，成都、重庆城市群。这几个城市群人口密度每平方千米都在400人以上，同时囊括了全国GDP排名前二十的城市。换句话进，不但人口密度高，同时经济最发达地区，就是这八大城市群的基本特征。

到了2015年拥有上市公司最多的十大城，广州424家，浙江299家，江苏276家，北京265家，上海224家，山东126家，四川103家，福建99家，安徽88家，湖北87家，这些上市公司都集中在省市省会的核心城市。比如说广州有424家，深圳占了202家占了一半，广州占68家，所以这上市公司的分布和这所谓八大城市群也是密切的吻合，房价上涨并不是说每一个城市都涨。如果真的货币增发，应该是所有城市都涨。不，你发现只有这些所谓的人口密度高，经济发达城市才会涨。人口密度不高，经济不发达城市他根本就不涨，比如说东北，因此我们用所谓的货币的增量，增发来解释这个现象是解释不通的。

房价上涨也有外溢效果，以上海、杭州为例，房价涨的时候苏州、无锡都跟着涨，比如说无锡涨12.8%，苏州涨8.9%，再以广州、深圳群为例，惠州也涨了15.4%。但是从八大城市圈之外的城市就不行了，东北的吉林跟辽宁的库存分别为7.8年和7.5年，山西、宁夏的库存可以高达9.8年，跟8.4年，这种情况就让我感到比较悲观，也就是说八大城市群之外的城市情况不是太乐观。

怎么看待这种现象？

这种所谓城市群房价上涨的现象，在我看来是一个地产板块进入成熟期的一个必然结果。美国、日本、俄罗斯情况都是一样的，当然这三个国家他们的房价上涨也是在他们重要的城市群涨，城市群之外跟我们也是一样，不但不涨可能还会下跌。

美国有三大城市群，第一个就是洛杉矶、旧金山，加州城市群。第二个五大湖，包括芝加哥、底特律。第三个就是纽约、费城、华盛顿、波士顿城市群。这三大城市群人口占了全国52%，GDP占了全国67%。

比如说纽约城市群包括波士顿、纽约、费城、巴尔的摩、华盛顿，面积占1.5%，人口占20%，贡献了24%的GDP。五大湖以芝加哥为中心，面积占2.7%，人口占22%，GDP占20%，聚集了美国70%的钢铁跟80%的汽车。第三洛杉矶大都会区，人口占10%，为美国贡献23%的GDP，承担着60%以上美国与太平洋国家的贸易。他们也是房价涨的最快，当然他们涨的最快也不过5%而已，和我们中国是不一样的当量，但是这个趋势和美国是一样的。

日本人口和美国不一样，美国有大量的移民，每年有大量的新移民进入美国，所以人口是稳定增加的。日本人口是不增加的，他们会涨的地块也都是大城市群，东京、大阪跟名古屋，这三个城市群占了6%的面积而已，可是占了61%的人口，60%的工业产出或者GDP。

俄罗斯的人口不但不涨，而且是停滞发展的，俄罗斯房价上涨也是三大地块，莫斯科、圣彼得堡、乌拉尔工业区，他们也是人口密度最高的区域，三大城市群占了80%的人口，占了60%的GDP。

目前中国的房价走势可以说是和全世界房价是类同的，换句话讲大城市圈房价上涨有极重大的历史意义、经济含义的，对房价治理本身，我觉得政府也要特别注意，因为现在是冰火两重天，火是非常火，冰是不冰，而是冰水。

眉山购房呈现。