限购政策的施行，房地产行业的分化和洗牌

眉山房产讯，2017年上半年，伴随着限购政策的施行，房地产行业的分化和洗牌，正变得越来越明显。

2017年上半年，成都的限购政策一再收紧，所有开发商的推盘节奏都被打乱了。

开发商在拿预售许可证上犹豫不决。拿，限定的价格不足以盈利；不拿，资金成本又难以承受。

仓促上马精装，又担心精装溢价客户产生抗性。

分化就此开始了。

为了溢价，市场上出现的房源都是高端产品，精装豪宅。但是总量少了，有一个未经证实的数据说，今年上半年，成都开售楼盘的数量，不足具备开售条件的楼盘总量1/10。购房者的直观感受，就是房子太俏了，到处都买不到。

事实证明，开发商精装溢价会产生客户抗性的担忧是毫无必要的。那些高端产品、精装豪宅一样遭到疯抢。情急之下，全款买房出现了。全款不仅有绕过限购之虞，而且帮助开发商节省了至少3个月的银行账期。

刹车失灵了。

就在业绩最应该惨淡的年月，成都却首次出现半年销售额过百亿，保利、万科等房企逆势上扬，业绩大大超过往年。其中万科的单盘半年产量接近20亿元。

大量开发商的喜报还在路上，限购之下，这其实是一个丰收的年份。

这种热闹和激进，还体现在土地市场上，太多让人咋舌的土拍了。从华府到北绕城到新都再到十陵，每一次土拍都会出现地价高过房价，经过这半年，成都地价全线进入万元时代，成都再无价值洼地。

大企业成为这场靠钱支撑运转的大戏的主角。债权融资、中期票据、信托贷款、委托贷款、海外银行贷款，在解决融资问题上，各大房企另辟蹊径，开启花式融资之路。尤其值得关注的是绿地、华润、恒大、万科等房企纷纷开始涉足金融领域，包括证券、基金、银行等。其中不乏中天城投这类直接将股票简称改为“中天金融”的房企。

下半年，融资将卡死不少房企

有一种观点认为，融资规模降低实际上可以理解为，国家为防范房地产行业不断累积的风险，在房地产投资的开发端不断降低杠杆，从而收到的显著成效。

在国家的降低杠杆的政策引导下，楼市进入下半场。那么，火热的楼市还会持续吗？那些高价拿下的土地，又将命运如何？

著名学者、西南财经大学刘璐副教授在采访中表示，“此前对房企融资的监管较为宽松，除了传统的银行开发贷之外，信托、股权基金等各种渠道也很多。但去年10月楼市进入调控期以来，对于房企融资渠道的来源的监管也在不断加强，这使得房企的融资越发困难。”

刘璐教授提到，随着限购、限售等调控的不断升级，房企的销售回款也在变慢。两相叠加之下，今年下半年房企的资金压力是会显著增加的。

业界普遍预测的中小房企整合潮，也尚未在上半年的成都房地产市场爆发。对于这一点，刘璐教授认为，整个市场对融资规模下降的反应，还需要一段时间才能凸显。下半年或将成为一个转折期，对于一些高价拿地的房企而言，其下半年的资金链也许会经受考验。

一些中小房企在下半年面临的形势将会更严峻，土地市场上，没钱拿地的中小开发商已步入节节败退的局面。

小企业资金比较少，如果房子不好卖，就垮了。