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限购调控周期一般为1-2年,限售一般为2-3年

作者:眉山房产 原创作者:眉山楼盘 来源:眉山房产 2017-09-30 12:11
限购调控周期一般为1-2年,限售一般为2-3年,在上升通道开启时,限购政策将优先启动。 如果说16年的楼市调控是以“限购”为代名词的话,那17年无 ..

限购调控周期一般为1-2年,限售一般为2-3年,在上升通道开启时,限购政策将优先启动。

如果说16年的楼市调控是以“限购”为代名词的话,那17年无疑就是“限售”。从17年3月份开始,新一轮楼市调控政策启动,以“限售”为主的政策调控陆续出台,从沿海至内陆蔓延,如洪水猛兽般,寻找着她的调控死角。

2017.3.25厦门,通过赠与方式转让住房后,再次购买住房需满3年;新购买方需取得产权证后2年可上市交易。

2017.3.28杭州,增设企业购买限购区域住房的限制上市交易年限,满3年方可上市交易。

2017.4.8珠海,居民家庭和企事业单位,社会组织等法人单位新购买的住房需要在取得不动产政权满3年后方可上市交易。

2017.5.20长沙,在限购区域内购买的商品住宅,需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。

……

“限售”与“限购”不同,从字面的理解,是由“需求端”向“供给端”转变,往深了讲,可从政策时效性研究,以及系统性金融风险等角度上得到不同的解释。

金融性分析

站在需求端角度,我国收入差距正在逐步拉大,投资性购房需求中,加杠杆的比例正在逐渐扩大。从最新数据看,2016年全国个人按揭贷款总额达到24402.94亿元,较2015年呈现一半的增长,其中个人住房贷款及房地产贷款增速分别达到86%和58%。购房在加速,建房也在提速。

过多的违规性贷款买房,将增加银行坏账率,使原有的金融系统出现不稳定因素。从公布的数据看,2014年三季度以来商业银行的不良贷款率上升最为明显(于楼市上升周期吻合),在金融风险上升的背景下,银行对地产开发贷有所限制,同时购房贷也逐步收紧(近期银监会主要工作将着手消费贷入楼市的问题),16年四大银行房地产贷款总额占总贷款额比例保持在30%左右。

巨额的贷款购房,全部投入在楼市之中,过早的限死楼市发展将促使居民房屋资产贬值,短期投资客将出现抛售住房现象,房屋贬值之后增加银行原有贷款坏账,一系列的问题由此展开。

在此背景下,17年楼市调控再次增加力度,从需求端往供应端转移(新房二级市场与存量房三级市场同属于供应端),抑制短期投资客快买快卖的套现模式,将风险贷款资金锁死在楼市,防止银行贷款资产贬值,严控系统性金融风险的产生。

周期性分析

我国商品房市场具有典型的周期波动效应,一轮周期影响平均在39-40个月之间。根据市场行情看,从2016年9月份至今,周期经历了12个月的下行发展,并在12月左右市场触底,在此时间节点上出台“限售”政策目的也是将防止楼市“抛售”的必然时期,同时也为楼市长效调控机制的建立争取了时间。

股市发展是“政策市”,楼市更是如此。站在楼市周期性发展以及系统性金融风险的角度看“限售”政策的推行,将更好的理解目前市场处在何时及后续市场发展方向。

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