银行下半年肯定会更紧张 房贷优惠"先到先得"

　　眉山人房产网报：以广州为例，银行资金成本越来越高，前几年普遍存在的8 .5折房贷利率，已基本“后会无期”,公积金贷款的收紧，对购房者而言更是增加了还款压力。
　　一夜之间，便宜的公积金贷款，在广州变成了稀缺资源，每月限贷10亿的额度，本已难寻的低价房贷，几乎已“后会无期”。
　　调查发现，公积金限贷的副作用更为可怕—广州各大银行几乎均已暂停公积金、商贷组合贷款。除公积金外，广州还能不能找到便宜的房贷?南都记者扫街逾22家不同银行网点后，得到了一个让市民颇为失望的答案，即便是首套房，18家中资银行中，仅民生、中行执行基准利率，其他均要上浮。而折扣仅存的汇丰、恒生两家外资行，则牢牢关闭了组合贷款大门。市民无法达成商业贷款利率优惠同时享受公积金低利率。
　　限贷影响
　　公积金贷款难出同贷书
　　谁都知道，购房时，公积金贷款年利率4.5%要比商业贷款基准利率6.55%便宜很多。不过，近期广州的公积金贷款却宣告紧张。上周，广州公积金管理中心对外确认，下半年按月均给额度，每月公积金贷款限额约10亿元，该额度，较上半年月均额度缩水“一半”。
　　根据目前广州的公积金贷款额度政策，个人最多可贷50万元，两人最多可贷80万元。如果以相对低的最高额度50万元办理公积金贷款计算，每月10亿元贷款限额能满足约2000户购房者的申请。
　　“下半年肯定会更加紧张，审批时间会拉长。”亿诚按揭总经理助理陈广雄亦对南都记者表示，公积金限额将从8月1日开始实施，具体情况要看实施的情况。但从近期看，公积金贷款的审批时间已经从此前的两个星期延长至三个星期至一个月，而放款时间亦延长了两个星期左右。
　　南都记者从业内获悉，由于公积金贷款规模锐减，目前8月份的额度都已被预约满，“等到了8月1日，估计全部银行就都没有额度”。有按揭人士表示，未来申请公积金贷款的人士，也许半年都无法出同贷书。
　　纯商贷
　　中资行无优惠 外资行要抢折扣
　　在公积金贷款收紧的情况下，急着购房的市民只能采取纯商贷的方式。上周，上海农业银行首套房贷款，200万元以上房贷可享受9.5折利率优惠的消息引发了全国的关注。不过南都记者巡城发现，广州市场上，中资银行贷款利率普遍坚挺，无一有利率优惠。
　　上周五，南都记者以客户身份咨询22家银行，其中，平安银行、广发银行、九江银行暂停受理房贷业务。而在所咨询的18家中资银行中，除了民生银行、中国银行首套房实施基准利率以外，其他银行均普遍上浮5%-10%。而最贵的高数浦发银行，南都记者从东山支行获悉，其首套房房贷利率要求上浮15%。
　　而经过南都君掘地三尺的努力，终于发现，广州全城最低的房贷优惠在汇丰银行。南都记者从汇丰银行东山口支行了解获悉，目前在该行申请160万元以上贷款可获基准利率9.4折的优惠，160万元以下贷款可获基准利率9.6折优惠。
　　除了汇丰银行，恒生银行也是少有的目前仍有利率优惠的银行。不过也同样根据贷款金额的不同给以不用的优惠幅度。如150万元以下，仅可以实施基准利率9.8折，而150万元以上，则可享受到更低的9.5折的利率优惠。
　　对于目前尚有利率折扣的外资行，陈广雄表示，额度还是有的，但是外资行房贷市场份额还是相对较小，在其他银行均没有利率优惠的情况下，如果外资行的利率优惠受到市场追捧，涌现大量申请，预计会调高利率水平。
　　“很多优惠都是先到先得。”陈广雄建议，如果看好了房源，尽早向利率水平较低的银行申请，避免银行取消利率优惠。
　　组合贷款
　　大多银行已暂停 外资行绝缘
　　除了纯公积金贷款和纯商贷，对于不少购房者而言，以前最为合适的选择是组合贷—纯公积金贷款额度往往不能满足广州的高房价，而纯商贷则利率较高。
　　如以100万元的贷款总额，选择纯商业贷款(假设为基准利率)，按等额本息还款，期限为30年计算，每月需要还6353.6元。而如果采取组合贷，以个人最高50万元申请公积金贷款，再加商业贷款50万元商业贷款(假设为基准利率)，每月只需还款5710.23元，较纯商贷每月少还643.37元，三十年下来，这可是不笔不少的开支—前者还款总额228 .7万元，而后者只需205.5万元，相差17.2万元，对于大多数小白领来说，这或许是两年不吃不喝的工资。
　　有按揭中介人士对南都记者表示，预计启用公积金月度贷款限额后，纯公积金的贷款会相对还有保障，组合贷款受到限额影响更大。目前纯公积金贷款的额度是个人50万元、两人80万元，天河、海珠、越秀和荔湾等很多区域的两房，很多都已达到100万-150万元，购房市民均需要使用组合贷。
　　不过，根据南都记者巡城的结果，由于公积金贷款紧张，绝大多少银行已经暂停了组合贷。如目前仍有利率折扣的恒生银行和汇丰银行均明确表示，不受理组合贷。此外，同为外资行的渣打银行和东亚银行亦表示不受理组合贷。
　　而在中资银行中，实施基准利率的中行天河支行个贷人士亦对南都记者表示，该支行停止做组合贷，目前只有白云支行仍接受组合贷。而交通银行荔湾支行尽管表示受理组合贷，但个贷经理对南都记者透露：“已经提交审批的目前均未等到审核结果。”
　　商贷优惠、公积金低利率只能二选一
　　贷款260万内还是组合贷省钱
　　从南都君巡城结果看，由于目前仍有利率折扣的汇丰银行和恒生银行均不受理组合贷，这意味着，打算在下半年购房的市民无法达成商业贷款利率优惠同时享受公积金低利率两全其美之事。那么面对商业贷款利率以及组合贷，市民选择哪种方式更加划算呢?
　　对此南都君帮您算了一笔账：
　　假设贷款额度为160万元，期限30年
　　方案一：汇丰贷款，30年期限
　　A：等额本息
　　还款总额：351.18万元
　　每月还款：9754.9元
　　B：等额本金
　　还款总额：308.18万元
　　首期还款：12653元
　　方案二：民生银行或中国银行(只有白云支行可做)，30年组合贷
　　A：等额本息
　　还款总额：342.8万元
　　每月还款：9522.39元
　　B：等额本金
　　还款总额：302.19万元
　　首期还款：12323元
　　方案选择要点：
　　贷款金额越大，商业贷款优势更大
　　从上面可以看到，如果以160万元的贷款额度计算，组合贷就一定更加划算。不过，亿诚按揭总经理助理陈广雄提醒，如果房贷总额规模较大，商业贷款部分远高于公积金贷款部分，建议选择有利率优惠的银行。
　　对此南都记者算了一笔账，如果将贷款总额提高至300万元，则选择汇丰的9.4折纯商贷方案更加具有优势。如以等额本息方式，纯商贷本息总计554万元，而组合贷则高达663万元，组合贷每月需多还3025元。
　　那么二者之间的临界点在哪呢?南都君经过一番测算发现，选择基准利率组合贷(假设商业基准利率)和汇丰银行利率折扣纯商贷之间的临界点为260万元。即，若贷款总额低于260万元，市民选择组合贷还贷金额更低，若高于260万元，则汇丰银行9.4折的纯商贷合适。