眉山房地产2014年第一季度市场调查报告
通过眉山人房产网频道长期对市场消费的观察，特别在春节后市场动荡开始，消费者心中已经开始了巨大的变化。首先，部分楼盘已经打出明降的促销方式
全国市场情况
● 统计局： 2014年1-2月全国房地产开发和销售情况 一、房地产开发投资完成情况 2014年1-2月份，全国房地产开发投资7956亿元，同比增长19.3%，增速比去年全年回落0.5个百分点。其中，住宅投资5426亿元，增长18.4%，增速回落1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.2%。 1-2月份，东部地区房地产开发投资4792亿元，同比增长19.1%，增速比去年全年提高0.8个百分点；中部地区投资1508亿元，增长21.5%，增速提高0.7个百分点；西部地区投资1656亿元，增长17.9%，增速回落4.7个百分点。 1-2月份，房地产开发企业房屋施工面积529593万平方米，同比增长16.3%，增速比去年全年提高0.2个百分点；其中，住宅施工面积380952万平方米，增长13.5%。房屋新开工面积16693万平方米，下降27.4%；其中，住宅新开工面积12279万平方米，下降29.6%。房屋竣工面积12418万平方米，下降8.2%；其中，住宅竣工面积9266万平方米，下降10.6%。 1-2月份，房地产开发企业土地购置面积4062万平方米，同比增长6.5%，土地成交价款1000亿元，增长8.9%。 全国房地产开发企业土地购置面积增速 二、商品房销售和待售情况 1-2月份，商品房销售面积10466万平方米，同比下降0.1%。其中，住宅销售面积下降1.2%，办公楼销售面积下降8.0%，商业营业用房销售面积增长8.4%。商品房销售额7090亿元，下降3.7%。其中，住宅销售额下降5.0%，办公楼销售额下降17.1%，商业营业用房销售额增长7.9%。 全国商品房销售面积及销售额增速 1-2月份，东部地区商品房销售面积5089万平方米，同比下降6.0%，销售额4356亿元，下降9.6%。中部地区商品房销售面积2800万平方米，增长15.1%，销售额1405亿元，增长14.3%。西部地区商品房销售面积2577万平方米，下降1.8%，销售额1329亿元，增长1.3%。 2月末，商品房待售面积51397万平方米，比去年末增加2102万平方米。其中，住宅待售面积增加1770万平方米，办公楼待售面积增加64万平方米，商业营业用房待售面积增加233万平方米。 三、房地产开发企业到位资金情况 1-2月份，房地产开发企业到位资金21264亿元，同比增长12.4%。其中，国内贷款4913亿元，增长24.8%；利用外资50亿元，下降43.2%；自筹资金8256亿元，增长12.6%；其他资金8045亿元，增长6.3%。在其他资金中，定金及预收款4947亿元，增长6.3%；个人按揭贷款2116亿元，增长2.9%。 全国房地产开发企业本年到位资金增速 四、房地产开发景气指数 2月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为96.91，比去年12月份回落0.30点。 一、房地产开发投资完成情况 2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年增长19.8%(扣除价格因素实际增长19.4%)，增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。 2013年，东部地区房地产开发投资47972亿元，比上年增长18.3%，增速比1-11月份提高1个百分点；中部地区投资19045亿元，增长20.8%，增速回落0.9个百分点；西部地区投资18997亿元，增长22.6%，增速回落0.5个百分点。 2013年，房地产开发企业房屋施工面积665572万平方米，比上年增长16.1%，增速与1-11月份持平；其中，住宅施工面积486347万平方米，增长13.4%。房屋新开工面积201208万平方米，增长13.5%，增速提高2个百分点；其中，住宅新开工面积145845万平方米，增长11.6%。房屋竣工面积101435万平方米，增长2.0%，增速回落0.5个百分点；其中，住宅竣工面积78741万平方米，下降0.4%。 2013年，房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%，增速比1-11月份回落1.1个百分点；土地成交价款9918亿元，增长33.9%，增速提高2.4个百分点。 二、商品房销售和待售情况 2013年，商品房销售面积130551万平方米，比上年增长17.3%，增速比1-11月份回落3.5个百分点，比2012年提高15.5个百分点；其中，住宅销售面积增长17.5%，办公楼销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面积增长9.1%。商品房销售额81428亿元，增长26.3%，增速比1-11月份回落4.4个百分点，比2012年提高16.3个百分点；其中，住宅销售额增长26.6%，办公楼销售额增长35.1%，商业营业用房销售额增长18.3%。 2013年，东部地区商品房销售面积63476万平方米，比上年增长19.3%，增速比1-11月份回落2.9个百分点；销售额49327亿元，增长28.4%，增速回落4.7个百分点。中部地区商品房销售面积35191万平方米，增长16.8%，增速回落5.4个百分点；销售额16524亿元，增长26.9%，增速回落4.9个百分点。西部地区商品房销售面积31883万平方米，增长14.1%，增速回落2.6个百分点；销售额15576亿元，增长19.6%，增速回落3个百分点。 2013年末，商品房待售面积49295万平方米，比11月末增加2489万平方米，比2012年末增加12835万平方米。其中，住宅待售面积比11月末增加1696万平方米，办公楼待售面积增加156万平方米，商业营业用房待售面积增加346万平方米。 三、房地产开发企业到位资金情况 2013年，房地产开发企业到位资金122122亿元，比上年增长26.5%，增速比1-11月份回落1.1个百分点，比2012年提高13.8个百分点。其中，国内贷款19673亿元，增长33.1%；利用外资534亿元，增长32.8%；自筹资金47425亿元，增长21.3%；其他资金54491亿元，增长28.9%。在其他资金中，定金及预收款34499亿元，增长29.9%；个人按揭贷款14033亿元，增长33.3%。 四、房地产开发景气指数 2013年12月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为97.21，比上月提高0.83点。 眉山第一季度市场成交情况 ● 本季度眉山商品房住宅成交总量为4921户，成交总额1688382416元，成交面积405098.66平方米，成交均价4167.83元/平米。 ● 均价环比去年第四季度下降4.22%，成交总量环比去年第四季度上升16.03%。 ● 均价同比去年第一季度上升6.47%，成交总量同比去年第一季度下降27.06%。 ● 具体成交构成：
数据来源：眉山人房产网眉山频道市场监测中心 眉山人房产网分析： ★ 价格降幅开始，市场成促销趋势 从去年年底开始中心城区成交均价就有下跌趋势。2014年第一季度又逢春节销售旺季，开发商们都亮出自己的促销方式，3月传统淡季开始，部分开发商甚至开始明降，后市预期市场价格涨幅困难。 眉山2014年第一季度二手房市场情况 ● 2014年第一季度，眉山东坡区二手房共成交858户；其中2014年1月成交二手房305户；2014年2月成交二手房217户；2014年3月成交二手房336户 数据来源：新浪乐居眉山频道市场监测中心 眉山人房产网分析： ★ 新房冲击大，二手房市场持续疲软 本有望在春节前后复苏的二手房市场，又遇新房市场的大力度促销，产品不足的根本问题是导致二手房成交难的最大因素，再加上近些年眉山新建商品房产品优势明显，二手房的前景不容乐观。 眉山2014年第一季度土地市场情况 ● 2014年3月18日，眉山公共交易中心成交土地情况： 土地编号：5112002014(拍)1号；用途：住宅兼容商业用地(商业用地建筑面积小于计入容积率总建筑面积的30%)；位于眉山城市规划区市政片区，东临玉屏街，南临科工园三路，西临通惠河，北临科工园四路；占地：46666.7平方米(70亩)；以8600万元(122.86万元/亩)；通过2次竞价被眉山市资产经营有限公司竞得。 土地编号：5112002014(拍)2号；用途：商业兼容住宅用地(住宅用地建筑面积小于计入容积率总建筑面积的26%)；位于位于东坡区下西街与落虹巷交叉口西北角，东临落虹巷，南临下西街，西临纱縠行，北临新街占地：20257.53平方米(30.39亩)；以11850万元(339.64万元/亩)；通过3次竞价被四川万景房地产开发有限公司 竞得。 土地编号：5112002014(拍)3号；用途：住宅兼容商业用地(商业用地建筑面积不大于计入容积率总建筑面积的10%)；位于岷东新区，东临富牛镇松林村1组，南临青神路(在建)，西临青神路(在建)，北临滴水街(在建)；占地：40542.9平方米(60.81亩)；以3800万元(62.48万元/亩)；通过2次竞价被眉山岷东开发投资有限公司 竞得。 土地编号：5112002014(拍)4号；用途：住宅兼容商业用地(商业用地建筑面积不大于计入容积率总建筑面积的10%)；位于岷东新区，东临群乐街(在建)，南临青神路(在建)，西临富牛镇松林村1组，北临滴水街(在建)；占地：23684.5平方米(30.53亩)；以2300万元(64.73万元/亩)；通过2次竞价被眉山岷东开发投资有限公司 竞得。 土地编号：5112002014(拍)5号；用途：中小学用地；位于岷东新区，东临仁寿路(在建)，南临富牛镇牛路口村7组，西临牛路口村6、7组，北临眉州大道；占地：149641.6平方米(224.46亩)；以3500万元(15.59万元/亩)；通过2次竞价被四川达冠文化投资有限公司 竞得。 眉山人房产网分析： ★ 土地市场出现疲态 从第一季度成交土地情况来看，首先市场放量速度放缓，三个月政府只是拿出5宗土地，其次，此次拍卖的成交价格相对去年整体下滑幅度加大，岷东新区土地前期成交在150-160万/亩左右，此次叫价60+万元/亩则停；眉州大道以北土地去年成交最高达350万/亩左右，此次叫价120+万元/亩则停。主要原因还是市场存量太大，实力开发企业一有存量房，二手储备地，政府也在维持市场的良性发展，总体来看今年土地市场整体会成下滑趋势。 眉山2014年第一季度房地产市场综合分析 价格战争开始，开发企业“降”是必然 2013年全年眉山中心城区销售150+万平米住宅，就目前市场粗略计算存量房源高达500+万平米，那么市场需要3年以上才能完成销售。我们通过4年多来对眉山中心城区的市场监控，开发企业“降”分为以下三种：其一，价格下降，低价出售手中存量，快速回拢资金，以备下步发展；其二，任务下降，今年市场出现大量存量必然导致市场观望情绪浓厚，大部分企业决策人已经认知今年已经完不成预期计划；其三，发展速度下降，现阶段市场的情况已经让很多开发企业放缓了前进的步伐，部分开发企业今年主要的任务也是求稳，动荡的市场变化实质上是在淘汰一些实力不符的开发企业，使市场得到更好的稳定。 “降”后观望情绪浓厚 至少半年恢复 通过眉山人房产网频道长期对市场消费的观察，特别在春节后市场动荡开始，消费者心中已经开始了巨大的变化。首先，部分楼盘已经打出明降的促销方式，其余楼盘又扩大了优惠，这使得大部分消费者产生浓厚的逆反心理，纷纷都把自己的置业计划往后推迟。但今年又有利好政策，眉山中心城区整体房地产市场价格现阶段已经没有较大的下浮空间，消费者在市场、价格、开发商的博弈过程中，最后也会在今年利好政策的驱使下入市置业。总体分析，对于购房者在今年第二、三季度将会是眉山近些年难得的购房时机。 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
