眉山房产市场分析报告

　　一、眉山城市概况
　　1.1 眉山城市概况
　　眉山位于四川盆地成都平原西南边缘，1997年5月30日经国务院批准设立地区，2000年撤地建市，辖东坡区、仁寿县、彭山县、青神县、丹棱县、洪雅县，幅员面积7186平方公里，人口351万，耕地面积20万公顷。
　　眉山北接省会成都，南连眉山，东邻内江 资阳、自贡，西接雅安，是成(都)乐(山) 黄金走廊的中侧面重点地区及“成都平原经济圈”的重要组成部分，是四川省“一条线” 发展战略的重点地区。眉山中心城市是成都 的卫星城，市政府所在地东坡区距成都仅70 余公里。
　　眉山市区位
　　1.1.2 地理气候
　　眉山市位于四川盆地成都平原西南部，地处东经102°49’—104°30’和北纬29°34’—30°21’之间，北接省会成都，南连眉山，东邻内江、资阳、自贡，西接雅安，是成(都)乐(山)黄金走廊上的重点地区及“成都平原经济圈”的重要组成部分。
　　眉山市属中亚热带季风湿润气候，气候温和，降水丰沛，年均气温16.5℃，年总积温6100℃，年日照数1100小时，年均降雨量1050mm，无霜期303天。市内最高海拔3522米，最低349米。1.1.3 特色产业
　　岷江、青衣江纵贯全境，土壤肥沃，灌溉条件好，是四川省重要的粮经作物主产区。粮食作物主要有水稻、小麦、玉米、红苕及部分小杂粮，经济作物主要有油菜、棉花、蔬菜、水果、茶叶、中药材等，2004年粮食总产160.55万吨。到2004年，全市基本建成了东部丘陵20万亩“南梨北枇”，中部平坝100万亩优质粮油，中部浅丘30万亩优质柑桔，岷江沿岸25万亩优质蔬菜，西部山区
　　15万亩优质茶叶和中药材等5个具有明显资源优势和地方特色的产业化作物带。仁寿文宫被命名为“中国枇杷之乡”，青神县被命名为“中国椪柑之乡”，东坡区被命名为“中国脐橙之乡”和“中国优质稻米之乡”。全市有6个区县被命名为全省首批优质稻谷、优质棉花、优质茶叶、优质水果生产基地。1.1.4 交通
　　交通枢纽：
　　成(都)昆(明)铁路由北至南经彭山、眉山两县，境内有客、货站6个。 高速公路：
　　成(都)乐(山)高速公路纵贯南北，与成(都)雅(安)高速公路在彭山县青龙镇相接;国道213线穿越仁寿全境，省道103线由南向北经眉山、彭山县，省道106线由东向西横贯仁寿、眉山、丹棱、洪雅县，两条干线公路交汇于眉山。
　　轻轨：
　　正在设计中的绵阳-德阳-成都-眉山-眉山-峨眉山轻轨铁路建成后，眉山到成都仅需要 15-18分钟。 市内由高等级公路形成“一横三纵”交通骨架，从各县到市区只需半个小时。预计该路线将在2012年运行时，预计年客运量将达到3000万人次。
　　与周边城市距离：
　　北距成都双流机场55公里，南离眉山大件运输码头也只有70余公里，岷江、青衣江流经彭山、眉山和洪雅。连接绵阳-成都-峨眉的城际铁路客运专线已经定于今年开工建设，铁路客运专线全长276公里，连通绵阳、德阳、成都、眉山、广汉、峨眉、眉山等7个城市，为客运专线双向。

　　1.2 城市发展
　　1.2.1 眉山市概念规划体系

　　一、城市整体形象--和平鸽
　　规划的各景观片区和景观走廊之间相对独立，而又有机联系，由生态绿地、道路景观系统、水系景观系统及公园、城市街头绿地成为各组团之间的视觉通道、透气廊和开敞空间，使眉山未来的城市发展全局统一、方向明确、脉络清晰。届时，眉山中心城区将形成以城西工业片区为首，老城区、国际水上度假乐园片区和新区为身，北部眉山经济开发区及以城市北部未来开发片区为翼，城东苏公墓、蟆颐观风景区为尾，尚礼(岷江东岸工业集中开发区)为脚的一只展翅飞翔的和平鸽状城市总体布局。折射出三苏文化中倡导的以和为贵的和平思想，也昭示着古老而年轻的眉山正在张开腾飞的翅膀，快速奔向新时代。

　　二、重点景观打造――东坡湖景观塑造
　　塑造东坡湖景观贵在精，沿湖规划建设高档次、高品味、文化气息浓郁的精品景观。结合国际水上度假乐园的建设，把东坡湖和国际水上度假乐园联合打造成碧波荡漾与小桥流水人家相结合、生态与文化巧妙衔接、娱乐与观光一体、在西南片区极富影响力的精品景点。
　　1.2.2 发展布局
　　眉山市经济发展的战略布局是：突出一点，发展两线，开发三区。 突出一点：突出发展眉山中心城市经济这一点。
　　发展两线：一是依托成乐线的公路，铁路，建设黄金经济走廊;二是建设106线经济带。

　　开发三区：一是“眉彭”经济走廊区;二是西部资源综合开发经济区;三是东部农业产业化经济区。 1.2.3 功能分区
　　东：东坡湖西岸和正在规划的东岸白虎滩片区：新兴餐饮娱乐、旅游休闲长廊，湖岸风景住宅社区。
　　南：以三苏雕像为中心的老城区：城市商业中心、历史文化中心、民俗风情中心。
　　西：铁环路沿线二环以西的火车站、高速路入口区域：站前经济的物流仓储中心、交通中心、汽车交易中心。
　　北：眉州大道以北的科技工业园区与高教产业园区：“工业兴市、科教兴市”的孵化器和助飞跑道。
　　中：眉州大道以南一环北路以北的新城区：政治中心，商务、体育、会展中心，城市腹地生态居住中心。

　　1.3 眉山宏观经济状况
　　近年来，眉山市整体宏观经济向好，人均GDP值持续递增，产业结构不断升级。
　　根据人口变动抽样调查资料测算，2010年末眉山全市共有人口351万人，其中常住人口306.14万人，市区人口22万人。
　　“十一五”规划的开局，全市实现生产总值(GDP)280.83亿元，同比增长13.6%。城镇居民人均可支配收入达到8254元，增加654元，完成计划的109%;农民人均纯收入3567元，增加283元，完成计划的141.5%。完成全社会固定资产投资159.72亿元，增长22.5%，完成计划的102.4%;
　　工业生产性固定资产投资完成92.03亿元，同比增长22.1%，完成计划的102.3%。实际到位内资80.99亿元，同比增长36.46%，完成计划的106.6%;外贸出口1.13亿美元，完成计划的103%;实际利用外资1842万美元，完成计划的115%。社会消费品零售总额达到84.82亿元，增长15.5%，增速高于计划0.5个百分点;居民消费价格总水平为102%，低于计划1个百分点。城镇化率达到27.5%。旅游总收入20.04亿元，完成计划的117.88%。
　　表1.1 2007～2010年

　　1.4 眉山市经济环境 1.4.1国民经济概况
　　国民经济迅猛增长。
　　2010年眉山全市实现生产总值(GDP)280.83亿元，按可比价格计算，比上年增长13.6%;人均生产总值达到8254元，增长12.14%，跨过1000美元大关。

　　产业结构逐步调整。
　　三大产业结构由2008年的28:43:29调整为2009年26:46:28，2010年24:49:27。呈现出第一产业比重下调、第二产业稳步增长、第三产业平稳发展的态势10年四大产业集群继续保持强劲发展势头。市委《关于举全市之力推进工业强市的决定》明确要求，今后三年，“规模以上工业增加值年增长不低于30%。


　　1.4.2 固定资产投资
　　固定资产投资稳步增长。
　　2010年眉山全社会固定资产投资完成159.72亿元，比上年增长22%。

　　房地产开发投资有所回升。
　　在固定资产投资中，房地产开发投资14.44亿元，比上年增长了近30%。

　　1.4.3 国内贸易、对外经济
　　消费品市场稳定增长。
　　2010年眉山社会消费品零售总额实现84.5亿元，增长15.4%。

　　对外经济持续发展，招商引资成效明显。
　　2010年眉山外贸出口总额1.13亿美元，增长15倍;全市招商引资到位资金80.99亿元，增长36%，实际利用外资1842万美元，增长0.16%。1.4.4 财政金融
　　财政收入大幅增长。
　　2010年眉山完成地方财政收入8.53亿元，同口径增长20.5%;地方财政支出1.5亿元，增长0.1%。
　　金融运行平稳。
　　2010年末，全市金融机构各项存款余额262.84亿元，比上年增长18.4%;金融机构各项贷款余额142.89亿元，比上年增长11.7%;存贷差119.95亿元。收入现金65.32亿元，支出现金67.20亿元，收支品迭，净投放现金1.89亿元。


　　1.4.5 人民生活水平
　　人口继续保持低增长。
　　根据人口变动抽样调查资料测算，2010年末全市共有人口351万人，人口自然增长率仅为1.34‰。
　　城乡居民生活水平继续提高。
　　2010年城镇居民人均可支配收入8254元，增加600元，人均生活消费性支出5393元，增加453元，恩格尔系数由46%下降到43%。

　　1.4.5 人民生活水平
　　人口继续保持低增长。
　　根据人口变动抽样调查资料测算，2010年末全市共有人口351万人，人口自然增长率仅为1.34‰。
　　城乡居民生活水平继续提高。
　　2010年城镇居民人均可支配收入8254元，增加600元，人均生活消费性支出5393元，增加453元，恩格尔系数由46%下降到43%。
　　1.5 眉山未来发展趋势
　　通过以上数据分析我们可以看出，眉山在2010年总体发展态势良好，人均收入突破1000美元，全市实现生产总值(GDP)280.83亿元，这为未来眉山的发展奠定坚实的基础。
　　眉山政府工作报告中指出，2011年全市经济社会发展的主要预期目标是：生产总值(GDP)增长13%，规模以上工业增加值增长26%以上，地方财政一般预算收入增长13%以上，社会消费品零售总额增长15%，全社会固定资产投资增长15%，城镇居民人均可支配收入增加600元以上。
　　未来五年主要奋斗目标是：全面实现“十一五”规划的各项目标，实现“十二五”规划的良好开局。到2011年，全市生产总值(GDP)突破500亿元，人均GDP力争翻番，力争达到当年全省平均水平。规模以上工业增加值达到248亿元，增长1.8倍，工业化进入中期阶段。地方财政一般预算收入超过15亿元，力争实现翻番。完成社会固定资产投资1000亿元。城镇化水平突破35%。
　　在东坡板块，政府将坚持“东坡故里”的城市品牌定位和精品城市的建设理　　念，加强城市形象宣传，提高城市的知名度和影响力。按照“繁荣新区、完善老城、北拓南延、跨江东进、拥江发展”的思路，规划、建设、管理并重，以眉州大道周边开发——新老城区对接——开发建设东坡岛——跨江建设岷江东岸为序，营造现代滨江城市风貌。完成国家级卫生城市、园林城市、中国优秀旅游城市和省级文明城市先进市、环保模范城市、“双拥”模范城创建目标。全面提高市民文明素质。弘扬东坡文化，发展东坡文化产业，丰富城市文化内涵。未来五年中心城市建设投入200亿元以上，人口规模达到27万人，基本建成东坡文化浓郁的现代化中等城市。
　　1.6 城市概况小结
　　1、眉山北接省会成都，南连眉山，是成(都)乐(山)黄金走廊的中侧面重点地区及“成都平原经济圈”的重要组成部分，是四川省“一条线”发展战略的重点地区。
　　2、眉山市是成都的卫星城。交通便利，轻轨铁路建成后，眉山到成都仅需要15-18分钟。
　　3、眉山经济不断发展，产业结构的不断升级，逐步彰显其在成都各卫星城中的有利位置。
　　4、2010年全市实现生产总值(GDP)280.83亿元，同比增长13.6%。城镇居民人均可支配收入达到8254元。完成全社会固定资产投资159.72亿元。社会消费品零售总额达到84.82亿元。居民消费价格总水平为102%。城镇化率达到27.5%。
　　5、眉山经济的不断发展和城市化水平的不断提高，有力的拉动了眉山房地产的供给和需求，为眉山房地产市场快速发展提供了宏观环境。
　　6、东坡板块是眉山重点发展区域，按照“繁荣新区、完善老城、北拓南延、跨江东进、拥江发展”的思路，规划、建设、管理并重，以眉州大道周边开发——新老城区对接——开发建设东坡岛——跨江建设岷江东岸为序，营造现代滨江城市风貌。