2012、2013年眉山市房地产市场运行情况对比分析报告

    2013年眉山房地产市场总成交量21314套，总成交金额7342500542元，总销售均价4328元，总销售面积1665053平方米。较2012年眉山房地产市场总成交量11876套，总成交额4305150940元，总销售均价3919元，总销售面积1098440.72平方米，分别同比增长79.5%、70.55%、10.4%、51.58%。
一、2012、2013年：眉山市房地产市场运行情况分析
　　2013年眉山房地产市场总成交量21314套，总成交金额7342500542元，总销售均价4328元，总销售面积1665053平方米。较2012年眉山房地产市场总成交量11876套，总成交额4305150940元，总销售均价3919元，总销售面积1098440.72平方米，分别同比增长79.5%、70.55%、10.4%、51.58%。由数据对比不难看出成交均价上涨比较缓慢，与全年GDP增速相比略高出不到3个百分点(2013年国内GDP增幅为7.8%);而总成交量及成交金额上涨较为明显，皆超出50%，显示了眉山房地产市场巨大的市场拉动能力。
　　从2013年1-12月成交量走势图中可以看出，全年12个月份中，1月份成交量最高，为2480套，创下全年之最，也是历年来成交量之最，较之2012年1月成交量440套同比增长463%，环比增长125%，有井喷的趋势。
　　从2013年1-12月的成交均价走势图中显示，12月份均价最高，为4486元，而12月份的房地产销售情况几乎为全年最低，仅比5月份多出了61套，较之2012年环比增长10.9%，房价起伏小，房地产市场发展较为良性。
　　从2013年全年的销售情况来看，1、2、3、4月成交喜人，有刚需集中入市的征兆;7、8、9、10也呈现出阶梯式上量，金九银十节令性走量表现明显。较之2012年则有较大的市场突破，并打破了旺季不旺的市场常规。

　　二、眉山市房地产市场疲态显现：
　　1.地价已有下行趋势，房价走高可能性有，但不大。
　　从2013年土地市场的走向来看，2013年10月14日，20、21号地块流标，眉山土地市场即出现下行趋势;2013年11月19日，虽然八宗土地皆被开发商收入囊中，且本土老牌实力地产开发商玫瑰园地产一口气拿下2宗优质地块，但最后核算成本，最高一块地价也仅为275.11万元，与年度地王每亩相差150多万元。由地价预测房价，房价上涨空间有限。
　　2. 供需失衡，存量加上新开发量数量巨大。
　　2013年，我市房地产总销售面积为1665053平方米，而供应量超过220万平方米，加之旧有存量及今年的新增开发量，相关调查机构发布的数据显示，今年眉山房地产市场的供应量将超过450万平方米，供需失衡，导致我市房地产购买力的下降，造成楼市冷热不均，信心小有不足。
　　3.透支刚需，后续购买乏力。
　　时下，眉山各大开发商已经将目光聚焦在农村，各色的售房广告在农村几乎泛滥，致使大部分农村刚需客户在去年至今年乃至一个很长的时期中到城里购房。但农村刚需客户持续性弱，一旦购房便会在很长一段时间中不再有购房需要，尤其是在大幅度优惠的摧枯拉朽营销下，很多条件不是很合适的农村刚需客群也加入到进城购房的大军中，如此过度消耗，后续购买力势必乏力。
　　4.部分房地产企业资金紧张，拖欠工程款增多。
　　房地产企业在进行项目施工时，由于资金较为紧张，部分房地产企业拖欠建筑企业的工程款增多。2013年，房地产企业拖欠的工程款占各项应付款的46.5%，比去年同期增了6.7个百分点。
　　三、几点建议：
　　1.通过完善土地招、拍、挂办法，抑制地价非理性上涨。
　　推行土地使用权出让的“招拍挂”制度，并且建立与之配套的土地储备制度，有利于实现政府对土地市场的管理和宏观调控，有利于实现国有土地资产的价值，是我国经营性国有建设用地实施市场配置土地资源的主要手段。但由于其单纯依靠价格调控，从而创造了一批“地王”，地价飙长的同时也导致房价的不断上涨。建议我市积极探索，要有计划地实行招、拍、挂供应，不能为了增加市财政收入需要而任意扩大土地出让，加快“综合评标”、“一次竞价”和“双向竞价”等土地出让方式的试行，能有效抑制地价的非理性上涨。
　　2.调整房地产业的投资结构，加大住宅投资力度，特别增加普通商品住宅和保障性住房所占比例。
　　我市要优化房地产业的投资结构，要增加普通住宅特别是保障住房的供应量，控制高档、豪华型住房的建设。从而优先解决中低收入居民的住房需求。同时要调整房地产一、二市场的结构。二手房交易量越大，说明房地产市场越成熟。因此要在控制新建商品房规模的基础上，政府要制定相关政策和措施，促进存量房的交易，使两个市场都活跃起来，从而促进房地产业的健康发展。
　　3.重视工程拖欠问题，确保经济平稳健康发展。
　　从目前情况分析，我市房地产企业欠付工程款的问题已经显现。一方面直接造成建筑企业资金困难，使得建筑企业经营举步维艰，生存受到严重威胁，一些企业因此而被拖垮、破产，严重影响到建筑业的健康发展。并且把负效应传递到原材料、劳动工资等行业和劳动者群体;另一方面造成了发展中的“停滞”状态，会拖累相关产业的发展，进而影响到国民经济的健康发展。因此，建议建设行政主管部门要加强预案防控，尽量把不稳定因素控制在萌芽阶段，确保经济平稳健康发展。